Assurance vie ou PEL : quel choix pour un projet immobilier ?

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La constitution d’une épargne à long terme est souvent motivée par la réalisation d’un projet d’achat immobilier dans l’avenir. Dans cette optique, ouvrir un plan épargne logement (PEL) semble tout indiqué. Mais l’assurance vie répond aussi parfaitement à cet objectif. Alors, quel est donc le meilleur produit d’épargne pour disposer d’un apport personnel disponible le moment venu ? Quels sont les avantages et les limites de chacune de ces options ? Sicavonline vous apporte tous les éléments de comparaison nécessaires pour faciliter votre choix entre assurance vie et PEL.

PEL ou assurance vie : déterminez vos objectifs d’épargne

Le plan épargne logement et l’assurance vie sont deux contrats d’épargne à moyen ou long terme. En réponses à des besoins bien différenciés, ils trouvent chacun leur place dans une stratégie globale d’investissement en fonction de leurs spécificités propres.

Le PEL : une épargne ciblée logement

Le plan d’épargne logement a été créé dans l’objectif de faciliter l’accès au logement des Français. Il s’agissait alors de proposer un produit d’épargne réglementé permettant de se constituer, dans des conditions avantageuses, un apport personnel pour l’acquisition de sa résidence principale.

Le principe de l’épargne logement repose sur un fonctionnement en deux phases successives. Pendant la période d’épargne, les sommes déposées sur le plan sont rémunérées à un taux fixé en fonction de sa date d’ouverture. Elles donnent naissance à des droits à prêt pouvant être utilisés à l’issue d’une durée de détention minimale de 4 ans. Pour les PEL ouverts avant 2018, il est aussi encore possible d’obtenir, lors du déblocage du prêt et sous conditions, une bonification de rémunération majorée en fonction des charges de famille. Les PEL actuels ne donnent plus lieu à cette prime d’État.

Dès lors que vous avez alimenté votre PEL depuis au moins 4 ans, vous pouvez demander un prêt. Son montant et sa durée sont déterminés à partir des intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Son taux est fixé de manière définitive à la date d’ouverture du plan.
Le prêt épargne logement est réservé au financement d’une opération concernant exclusivement une résidence principale :

  • achat d’un logement neuf ou ancien ;
  • construction d’un logement (maison individuelle ou appartement), incluant l’acquisition du terrain le cas échéant ;
  • travaux de création de nouvelles surfaces habitables (surélévation, extension, aménagement) ;
  • travaux de réparation et de modernisation (conservation, assainissement, équipement et amélioration du confort, réalisation d’économie d’énergie).

 

Le PEL est régi par le Code de la construction et de l’habitation qui précise notamment ses conditions d’éligibilité, de fonctionnement, de rémunération et de fiscalité. Il peut être ouvert dans toutes les banques ayant signé une convention avec l’État.

L’assurance vie : un produit de placement multifonction

L’assurance vie représente le premier vecteur d’investissement des Français. Son succès constant s’explique par sa polyvalence qui lui permet de répondre aux préoccupations multiples des épargnants, quels que soient leur âge, leur profil d’investisseur et la finalité de leur réserve financière. Elle propose une grande souplesse d’utilisation avec la possibilité de procéder à des versements et des retraits (sous forme d’avances ou de rachats partiels) à tout moment de la vie du contrat.

Placer son argent sur une assurance vie doit cependant s’envisager pour un projet à moyen ou long terme. Les avantages offerts par son régime fiscal spécifique sont optimaux au-delà d’une période de détention de 8 ans. Cet horizon d’investissement sur la durée, parfaitement adapté à un projet d’acquisition de logement, est aussi approprié à la préparation de sa retraite ou la constitution et la valorisation d’un capital de protection toujours disponible. L’assurance vie répond en outre à un objectif de gestion patrimoniale en tant qu’outil privilégié de transmission de capital. En cas de décès de l’assuré, l’épargne constituée est versée à un ou plusieurs bénéficiaires désignés sur le contrat, dans un cadre juridique et fiscal très favorable dérogeant aux règles successorales de droit commun.

L’assurance vie est représentée par un large choix de contrats distribués par de nombreux intermédiaires (agents, courtiers, mutuelles, conseillers bancaires ou en gestion de patrimoine, en agence ou en ligne).

Les contrats multisupports disponibles sur le marché proposent des Fonds en euros et des supports en unités de compte (UC) plus ou moins variés et diversifiés. En fonction de votre projet et de son échéance probable, vous orienterez votre choix vers l’offre permettant d’équilibrer au mieux sécurité de votre épargne et prise de risque pour dynamiser les performances de rendement.

Les contrats d’assurance vie sont soumis à une réglementation très stricte fixée par le Code des assurances. Il s’agit d’un cadre législatif protecteur pour l’épargnant, tant en matière d’obligation d’informations et de conseils à son égard que d’exigences de solvabilité envers les sociétés d’assurance.

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Quels sont les avantages et inconvénients de l’assurance vie et du PEL ?

Produits populaires du fait de leur accessibilité, l’assurance vie et le PEL obéissent pourtant à des modalités de fonctionnement très différentes. Ils ont l’un comme l’autre subi de nombreuses réformes au cours des dernières décennies, entraînant une réduction progressive de certains de leurs avantages, notamment fiscaux. En l’absence de rétroactivité de ces mesures sur les PEL et les contrats d’assurance vie déjà souscrits, plusieurs générations de régimes différents coexistent. Pour apprécier leurs avantages et inconvénients respectifs, nous nous limiterons ci-après aux conditions applicables à compter du 1er janvier 2023.

Modalités de souscription

La souscription d’une assurance vie ou d’un plan épargne logement est ouverte à toute personne physique, sans condition d’âge. Les enfants mineurs doivent être représentés par leurs parents ou représentants légaux. Pour plus d’informations sur la souscription d’un contrat pour un enfant, consultez cet article.

Il est possible pour une personne de détenir plusieurs contrats d’assurance vie, souscrits auprès d’une même ou de différentes sociétés d’assurance. En revanche, la possession simultanée de plusieurs PEL est interdite, sous peine de perdre la totalité des intérêts acquis et le bénéfice des droits à prêt.

Durée du contrat

Les contrats d’assurance vie n’ont pas de durée légale. Ils peuvent être souscrits pour une durée viagère ou pour une durée déterminée fixée par le souscripteur (évidemment supérieure à 8 ans). Dans ce dernier cas, en l’absence de demande de rachat à son terme, il est généralement prévu une prorogation automatique renouvelable.

Un PEL est conclu pour une durée minimale de 4 ans, au-delà de laquelle il fait l’objet d’une prolongation tacite dans la limite maximale de 10 ans. Il n’est plus possible d’alimenter un plan de plus de 10 ans, mais les sommes déjà versées continuent de produire des intérêts au taux fixé dans le contrat pendant encore 5 ans. À ses 15 ans, le PEL est transformé en compte sur livret ordinaire et son titulaire perd ses droits à prêt.

Versements

La souscription d’une assurance vie s’accompagne du versement d’une prime initiale d’un montant variable selon les contrats, habituellement de l’ordre de quelques centaines d’euros. L'assuré est ensuite libre de choisir la fréquence (ponctuelle ou périodique) et le montant (avec un minimum contractuel) de ses versements complémentaires et ultérieurs. Il n’existe aucune limite de capitaux placés sur une assurance vie.

Concernant le PEL, l’ouverture est assortie du versement d’un dépôt initial d’au moins 225 €. L'épargnant s’engage à effectuer pendant toute la durée du contrat des versements réguliers, dont la périodicité et le montant sont déterminés dans les conditions particulières. Un montant minimum annuel de 540 € est exigé. L’ensemble des versements est plafonné à 61 200 €, intérêts capitalisés non compris.

Liquidité

Les sommes placées sur une assurance vie restent disponibles à tout moment. Vous pouvez disposer à votre gré d’une partie du capital atteint par une opération de rachat partiel ou une demande d’avance. Seul le rachat total met un terme au contrat.

Un retrait partiel sur un PEL n’est pas possible. Les fonds ne peuvent être retirés qu’en une seule fois, avec clôture définitive du plan. Si ce retrait intervient :

  • avant la 2e année du PEL, les intérêts sont réduits et les droits à prêt perdus ;
  • au cours de la 3e année, les intérêts servis restent acquis sans conservation des droits à prêt ;
  • au cours de la 4e année, les intérêts sont conservés et les droits à prêt décomptés sur leur valeur acquise à la fin de la 3e année.

Taux de rendement

La valorisation de l’épargne placée sur une assurance vie dépend des taux de rendement des fonds en euros et des performances des supports en unités de compte sur lesquels les sommes versées ont été investies. Elle est donc tributaire de leur répartition en fonction du niveau de risque que vous avez souhaité assumer en contrepartie de la recherche de rendement. Un investissement sur un fonds euros vous garantit la sécurité, le choix de supports en unités de compte exposés à l'évolution des marchés financiers comporte un risque de perte en capital. Pour apprécier la compétitivité d’un contrat, il convient aussi de tenir compte des divers frais pouvant être prélevés par l’assureur à l’occasion des opérations de gestion. Variables selon les offres, ils peuvent venir peser sur la rentabilité du placement.

Le taux de rémunération contractuel d’un plan d'épargne logement est définitif et fixé par voie réglementaire. Il est régulièrement révisé par les pouvoirs publics et dépend donc de sa date d’ouverture. Un PEL ouvert à partir du 1er janvier 2023 rapportera de façon certaine 2 % bruts jusqu’à son terme dans 15 ans maximum. Placement sans risques, sa compétitivité à venir d’ici 2038 résultera d'un pari sur le contexte conjoncturel futur.

Fiscalité en cas de retrait

En cas de rachat survenant au cours des 8 premières années du contrat, les gains issus des sommes versées sur une assurance vie sont imposés à un prélèvement forfaitaire unique (PFU), dit « flat tax », au taux de 30 %, composé de 17,2 % de prélèvements sociaux et 12,8 % d’impôt sur le revenu. Lorsque le contrat est souscrit depuis plus de 8 ans, ces gains sont exonérés d’impôt à hauteur de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple). Au-delà de cet abattement fiscal annuel, ils supportent une imposition réduite à 7,5 %.

Les intérêts servis sur un PEL sont pour leur part soumis au PFU au taux global de 30 %.

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Bilan : quel est l’intérêt d'avoir une assurance vie ou un PEL ?

La remarquable flexibilité de fonctionnement d'un contrat d’assurance vie constitue l’un de ses atouts distinctifs par rapport aux autres placements à moyen ou long terme. Les versements sont libres et sans plafond, les sommes investies ne sont pas bloquées, la fiscalité est allégée après 8 ans. L'assurance vie permet ainsi de répondre à de nombreux objectifs et de s’adapter facilement aux changements de situation et à vos besoins éventuels de liquidités au fil des années.

Dans le cadre précis d’un projet d’acquisition d’un logement cependant, souscrire un PEL peut s’avérer judicieux dans un contexte de hausse des taux d’emprunts. Les PEL ouverts entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022 permettent d’obtenir un prêt d’un montant maximum de 92 000 € au taux aujourd’hui avantageux de 2,2 %. Ceux contractés à partir du 1er janvier 2023 permettront, dans quatre ans, d’emprunter au taux de 3,2 %. En fonction de l’évolution des taux des crédits immobiliers classiques au cours des années à venir, le taux du prêt épargne logement pourra alors se révéler attractif.

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En matière d’épargne, le choix d’un produit de placement doit être mis en perspective avec vos objectifs financiers, votre appétence au risque et vos contraintes personnelles. L’assurance vie et le PEL, dotés de caractéristiques spécifiques et néanmoins complémentaires, peuvent chacun s’inscrire au sein d’une stratégie patrimoniale réfléchie et en adéquation avec votre projet.

Sources :

Ministère de l'économie des finances : Plan épargne logement (PEL) : comment ça marche ?
Légifrance : section 1 sur l'épargne-logement (articles L315-1 à L315-6) du Code de la construction et de l'habitation
Légifrance : section 2 sur le plans contractuels d'épargne-logement (articles R315-24 à R315-42) du Code de la construction et de l'habitation

Le contrat d’assurance vie est un placement à long terme. La durée d’un contrat d’assurance vie, le montant des primes versées et les caractéristiques du contrat choisi dépendent notamment de la situation patrimoniale du souscripteur, de ses besoins et objectifs, de son attitude vis-à-vis du risque et du régime fiscal en vigueur. Le régime fiscal lequel est susceptible d’évoluer ne doit pas constituer une condition essentielle et déterminante sans laquelle le contrat ne serait pas souscrit.

Informations non contractuelles à caractère publicitaire, août 2023.

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