Qu'est-ce qu'une SCPI ? Sicavonline

Par : Elodie

23 décembre 2021

Qu'est-ce qu'une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? Un placement financier aux multiples facettes reposant sur l'immobilier. C'est pourquoi, au travers de différentes rubriques, nous traiterons de tous les aspects de la SCPI afin d'apporter une définition de la SCPI la plus complète possible.

Les particuliers qui souhaitent réaliser un placement immobilier tout en profitant de revenus complémentaires ont le choix entre :

Acheter un bien immobilier « en direct » pour le louer ; ou
Souscrire des parts de SCPI

Une SCPI, également connue sous le nom de « Pierre Papier », est un placement immobilier composé de plusieurs biens (bureaux, commerces, habitations…). Une Société de Gestion acquiert et gère les biens immobiliers pour le compte de la SCPI : elle est notamment en charge de la définition de la stratégie d’investissement, de la sélection des actifs et des locataires, de la gestion des travaux ou bien encore du versement d’éventuels revenus locatifs aux porteurs de parts (associés) de la SCPI.

Chaque associé perçoit les potentiels revenus en fonction du nombre de parts dont il est propriétaire. Le marché des SCPI est composé majoritairement de SCPI d’immobilier d’entreprise.

Il existe différents types de SCPI, les SCPI d’habitation (SCPI fiscales), qui détiennent des biens immobiliers à usage d’habitation permettant aux associés de bénéficier de réduction d’impôt sous réserve de conserver leurs parts pendant une certaine durée et les SCPI d’entreprise qui détiennent un patrimoine immobilier à usage commercial. Chaque investisseur prendra donc soin de bien étudier sa situation avant d'investir dans une SCPI.

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Quel est le fonctionnement d'une SCPI ?

Les associés

L'associé ou encore le porteur de parts est la personne physique ou morale propriétaire des parts de la SCPI. Grâce à ces parts, il détient une quote-part du capital de la SCPI.

La SCPI

La SCPI collecte des capitaux auprès d'associés afin d'acquérir des biens immobiliers. Elle met par la suite ces biens en location et s'occupe de leur gestion.

La société de gestion

La société de gestion crée et gère les SCPI pour le compte des associés. Elle intervient dans plusieurs domaines tels que les choix d’investissements immobiliers, la gestion locative, l'information des associés.

Les organes de contrôle de la SCPI

Il existe plusieurs organes de contrôle de la SCPI :

L'AMF : l'Autorité de Marchés Financiers délivre un agrément à chaque SCPI. Elle contrôle notamment les documents destinés à l'information des actuels et futurs associés. Chaque société de gestion est également agréée par l'AMF.
L'Assemblée Générale : elle réunit tous les ans les associés des SCPI afin de statuer sur certains éléments tels que la désignation des membres du conseil de surveillance, du commissaire au compte, ou de l'expert immobilier ; l'approbation des comptes ou encore la modification des statuts de la SCPI.
Le Conseil de surveillance : il est composé d'au moins 7 associés. Il contrôle les actes de gestion et commente le rapport annuel de la société de gestion.
Le Commissaire aux comptes : il contrôle et certifie les documents comptables de la SCPI.
L'expert immobilier : indépendant, il actualise chaque année la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.

Les locataires

Les locataires sont différents selon le type de SCPI. Les SCPI fiscales détiennent des biens immobiliers à usage d’habitation : leurs locataires sont donc des particuliers. Les autres SCPI, dites SCPI d’entreprise, ont généralement comme locataires des entreprises du secteur public ou privé.

Les loyers

La SCPI loue son parc immobilier et perçoit en retour des revenus locatifs, ces loyers n’étant pas garantis.

Frais de gestion et charges diverses

La société de gestion assure la gestion administrative de la SCPI et la gestion de son patrimoine en contrepartie de frais communément appelés frais de gestion et de fonctionnement. Les charges diverses correspondent à d'autres frais de gestion, l'entretien du patrimoine ou encore les charges locatives non récupérées.

Revenus distribués

Il s'agit des revenus versés aux associés, c'est-à-dire des dividendes, mais aussi des éventuels revenus financiers provenant de placements de la trésorerie de la SCPI. Ces revenus font l'objet d'une distribution trimestrielle ou semestrielle. Ils ne sont pas garantis.

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Quels sont les avantages d'investir par l'intermédiaire des SCPI ?

Investir dans des parts de SCPI permet de profiter des avantages de l'immobilier sans les inconvénients d'un investissement en direct.

Une maîtrise totale du montant investi

Divisées en parts, les SCPI facilitent l'accès à l'immobilier à des épargnants sans les contraindre à mobiliser d'importantes sommes d'argent. Quand un achat en direct nécessite d'investir au minimum une centaine de milliers d'euros, l'acquisition de parts de SCPI commence à partir de quelques centaines d'euros seulement. En détenant des parts de SCPI, l'investisseur maîtrise parfaitement le montant placé. Cette souplesse évite de se rabattre, faute de moyen suffisant, sur un logement inadapté à la demande locative locale.

Une gestion assurée par la société de gestion

Les SCPI présentent un autre avantage de poids face à la détention immobilière en direct. La gestion est entièrement déléguée à la société de gestion. Le particulier est déchargé de tout souci de gestion : choix des immeubles, entretien, travaux, recherche de locataires, recouvrement et redistribution des loyers, aide à la déclaration fiscale... Bien entendu, cette gestion déléguée se paie. L'investisseur paiera entre 8 et 12 % HT de frais annuels à la société de gestion, ce pourcentage correspondant aux frais de gestion. Lors de l’achat d’un bien immobilier en direct, les particuliers doivent payer des frais de notaire et des frais d’agence ainsi que des frais en cas de location d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une agence.

Une diversification des investissements

Le troisième avantage des SCPI, et non le moindre, est la capacité financière des SCPI. Beaucoup plus importante que celle d'un particulier, la surface financière de la SCPI lui permet de diversifier ses investissements et d'acheter plusieurs immeubles, logements d'habitation et/ou locaux professionnels, dans différentes zones géographiques. Une diversification quasi inaccessible pour un particulier en direct qui via les SCPI accède à des secteurs traditionnellement réservés aux investisseurs institutionnels : bureaux, boutiques ou encore centres commerciaux. Cette diversification induit un avantage notable : la mutualisation des risques.

Une mutualisation des risques

Lors de l’investissement dans une SCPI, si une difficulté survient sur l’un des immeubles, elle peut être atténuée par les autres biens détenus. De même, lorsque la SCPI perd un locataire, l'effet sur les revenus de ses associés peut être potentiellement dilué grâce aux loyers versés par les locataires non défaillants.

Des revenus réguliers potentiels

La surface immobilière, la mutualisation des risques et le savoir-faire de la société de gestion de la SCPI sont des facteurs essentiels pour optimiser le rendement des biens locatifs.

Une information régulière

Le détenteur de parts de SCPI accède régulièrement à des informations claires de la part de la SCPI lui offrant la possibilité de vérifier le bon usage de ses investissements. La société de gestion se doit de délivrer régulièrement une information détaillée sur l'évolution de son placement ainsi qu'un bilan annuel à l'occasion des assemblées générales : bulletin trimestriels, rapport annuel de gestion, documents d’informations financières…

Une acquisition facilitée

Contrairement à l’achat d’un bien immobilier qui nécessite généralement un délai de 3 mois à compter de la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente avant de devenir propriétaire, l’investisseur devient propriétaire dès l’acquisition des parts de SCPI. Néanmoins, il ne percevra de dividendes qu’à l’issue du délai de jouissance qui peut varier de 1 à 6 mois selon la SCPI.

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Y a t-il des risques à l'investissement en SCPI ?

Pour la majorité des épargnants, investir dans la pierre est beaucoup plus tangible et concret que de placer son argent en bourse. De surcroît, quand les marchés financiers dévissent, l'immobilier recouvre instantanément son statut de valeur refuge. Il n'est donc pas surprenant que les SCPI, qui permettent d'investir dans l'immobilier de manière indirecte, tout en mutualisant les risques et surtout en diversifiant son patrimoine, rencontrent depuis plusieurs années un succès croissant auprès des épargnants.

Pas de garantie en capital

Cependant, en dépit de la résilience dont elles ont fait preuve, les SCPI demeurent des produits d'épargne corrélés aux marchés immobilier et financier. Le capital investi n'est pas garanti. La valeur des actifs immobiliers de la SCPI suivra à la hausse comme à la baisse l'évolution du marché immobilier. Face aux crises et notamment à la crise du Covid 19, les SCPI d’entreprise seront moins résilientes.

Un rendement non assuré

Par ailleurs, si le rendement des SCPI fut globalement régulier ces dernières années, ce dernier peut fluctuer en cas de baisse des loyers ou du taux d'occupation. Pour éviter de trop grandes désillusions, il est recommandé de répartir son investissement sur plusieurs SCPI ou de choisir des SCPI détenant un patrimoine diversifié. Dès lors que la SCPI détient des biens diversifiés et en grand nombre, la baisse de rendement dans un secteur pourra en principe être potentiellement compensée. De la même façon, grâce à la diversification, il est peu probable que la SCPI perde tous ses locataires en même temps.

SCPI, des risques à prendre en compte

Bien évidemment, les choix des immeubles et de leur emplacement est également primordial. Avant de souscrire, il est indispensable pour l'épargnant de lire attentivement la note d'information visée par l'autorité des marchés financiers (AMF) de même que les statuts de la SCPI. La nature des immeubles et leur localisation y étant indiquées, il pourra prendre connaissance de la répartition des actifs immobiliers composant la SCPI.

Acheter des parts de SCPI, un investissement de long terme

Enfin, s'il est une chose que tout particulier souscrivant à des parts de SCPI ne doit surtout pas omettre, c'est qu'il investit sur le long terme.

Un placement peu liquide

Le délai de revente de parts de SCPI peut être plus ou moins long car c’est un placement peu liquide. Néanmoins, la revente de parts de SCPI diffère selon que l’on soit en présence d’une SCPI à capital fixe ou d’une SCPI à capital variable.

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SCPI à capital variable ou SCPI à capital fixe ?

Quand ils souscrivent un produit d'épargne, les épargnants n'accordent généralement que peu ou pas d'attention aux détails juridiques. Pourtant, dans le cas particulier des SCPI, il est impératif de comprendre et maîtriser les subtilités entre SCPI à capital variable et SCPI à capital fixe.

Le choix d'une SCPI ne repose pas sur la nature de son capital, fixe ou variable. Néanmoins, les souscripteurs de parts de SCPI doivent saisir les répercussions de cette caractéristique juridique.

SCPI à capital variable : une valeur des parts non dépendante de l'offre et de la demande

Un épargnant peut à tout moment souscrire à des parts de SCPI à capital variable, sauf si le capital maximum est atteint. Grâce à cette variabilité du capital, la SCPI adapte son capital en fonction des demandes de souscription et de rachat.

La liquidité des parts est ainsi assurée par la société de gestion de la SCPI. Sauf retraits massifs des associés, le fonctionnement de SCPI à capital variable est relativement fluide. Conséquence directe de cette intervention de la société de gestion, la valeur des parts est fixée par cette dernière et correspond à la valeur réelle de son parc immobilier. La valeur des parts de SCPI à capital variable n'est donc pas influencée par l'offre et la demande.

SCPI à capital fixe : une valeur des parts beaucoup plus volatile

A l'inverse, la valeur des parts des SCPI à capital fixe est, hors augmentations de capital, fonction de la confrontation entre les offres et les demandes. Le prix d'exécution des reventes de parts sur le marché secondaire peut alors s'éloigner de la valeur du patrimoine de la SCPI, un peu comme pour une société cotée en bourse dont l'action se négocierait bien en deçà ou bien au-delà de sa valeur.

Sur le marché secondaire, l'acheteur a tout intérêt à acquérir des parts lorsque l'offre est plus importante que la demande. Le vendeur dispose d’un avantage si la demande est soutenue. . D'où parfois certaines difficultés pour que l’offre et la demande se rencontrent. Surtout, ce jeu de l'offre et de la demande sur le marché secondaire implique une plus forte volatilité de la valeur des parts de SCPI à capital fixe par rapport à celle des SCPI à capital variable.

De la même façon, hors contexte de crise immobilière, la revente des parts de SCPI à capital variable sera plus rapide que celle des SCPI à capital fixe. A chacun de choisir la SCPI ou les SCPI qui correspondent le mieux à son profil d'investisseur.

Avertissements

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur). Les revenus qui vous seront éventuellement versés dépendent des conditions de location des immeubles. De plus, ni le capital investi, ni l'objectif de rentabilité ne sont garantis. Nous vous invitons à lire attentivement les documents d'informations des produits proposés.

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