Comment financer des parts de SCPI ?

Par : Elodie

19 mai 2021

Il existe deux façons de financer l'acquisition de parts de SCPI.

Le choix entre l'achat au comptant ou via un emprunt, dépend de plusieurs facteurs mais principalement de sa situation financière, de sa capacité à pouvoir emprunter, de ses objectifs à court et long terme mais aussi des taux d'emprunt immobilier du moment et du potentiel rendement des SCPI.

Acheter des parts de SCPI à crédit

La possibilité d'acheter des parts de SCPI à crédit offre une solution d'investissement alternative à un achat comptant. Par ce mode de financement, l'investisseur se constitue un patrimoine sans disposer d'un apport initial important. Acheter des parts de SCPI en ayant recours à un prêt permet de couvrir tout ou partie des échéances grâce aux potentiels loyers perçus. Cependant, le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.

L'effet de levier financier du crédit

Il s'agit donc d'emprunter au taux d'intérêt le plus faible possible puis d'investir dans des parts de SCPI, dont le rendement peut être potentiellement supérieur au taux d'intérêt. En 2020, le taux moyen de distribution des SCPI « Immobilier d'entreprise » affichait 4,18% (contre +4,4% en 2019). (Les performances passés ne préjugent pas des performances futures) alors que les taux d'intérêt affichés par les établissements de crédit, qui dépendent de la situation de l'investisseur de l'investissement et de la durée de l'emprunt, sont généralement inférieurs. La différence entre le taux d'intérêt et le taux de rendement potentiel des SCPI permet un effet de levier financier auquel vient s'ajouter l'effet de levier fiscal.
Fiscalement, l'opération est là encore potentiellement intéressante. Les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers du contribuable.

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Une solution pour la retraite

Le recours à l'emprunt peut également constituer une solution pour compenser la baisse des revenus à l'âge de la retraite. Il est alors possible de faire coïncider la fin du remboursement de son emprunt avec celle de son activité professionnelle. De ce fait, à l'âge de la retraite, l'emprunt est remboursé et le porteur de parts de SCPI dispose alors des potentiels revenus complémentaires distribués par la SCPI. Etant précisé que la perception de revenus n'est pas garantie de même que la valeur des parts achetées.

Avertissement :

En cas de recours à l'emprunt pour la souscription de parts de SCPI, les souscripteurs doivent être informés des risques encourus :

En cas de défaillance dans le cadre du remboursement du crédit, les parts de SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital ;
En cas de vente de parts de SCPI à un prix inférieur au prix d'acquisition, le souscripteur devra compenser l'éventuelle différence entre le capital restant dû au titre du crédit et le montant issu de la vente de ses parts.

Acheter des parts de SCPI au comptant

Les modalités d'acquisition de parts de SCPI peuvent varier en fonction de la situation personnelle et des objectifs patrimoniaux de l'investisseur. Comme pour tout investissement immobilier, l'investisseur peut décider de réaliser son achat de parts de SCPI au comptant.

Cette méthode de financement convient bien aux particuliers disposant d'une épargne disponible, suffisante et souhaitant indirectement accéder à l'investissement immobilier locatif à partir de quelques centaines d'euros seulement. Un achat de parts de SCPI au comptant permet ainsi de disposer de revenus complémentaires dans des délais variant de 1 à 6 mois selon les SCPI.

Il est à noter qu'avec ce mode de financement, chaque année, les revenus fonciers versés par la SCPI seront taxés à votre tranche marginale d'imposition et soumis, en plus, aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Pour minorer votre pression fiscale, cette solution est donc à privilégier si vous n'êtes pas ou faiblement imposé et ne détenez pas ou peu d'immobilier locatif. Cela vous permettra d'éviter de majorer vos revenus fonciers ou de sauter de tranche à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Il est rappelé que quel que soit le mode de financement, vous pouvez, le cas échéant, être imposés sur les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values provenant des SCPI. Afin d'en savoir encore plus sur les SCPI, Sicavoline met à votre disposition un guide SCPI entièrement gratuit à télécharger.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur). Les revenus qui vous seront éventuellement versés dépendent des conditions de location des immeubles. De plus, ni le capital investi, ni l'objectif de rentabilité ne sont garantis. Nous vous invitons à lire attentivement les documents d'informations des produits proposés.

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