Quels sont les indicateurs à étudier pour choisir une SCPI ?

Par : Emilie

19 mai 2021

Comme pour tout investissement, avant d'acheter des parts de SCPI, il importe de vérifier plusieurs critères.

Quels sont ces indicateurs ?

Avant d'investir, il convient de s'informer sur la SCPI et la société de gestion, la politique d'investissement, les modalités d'achat et de revente, les responsabilités des porteurs de parts (associés de la société), les frais et les risques. De plus, la SCPI doit mettre à disposition des investisseurs des documents : document d'informations clés, note d'information et statuts, rapport annuel et bulletins trimestriels et/ou semestriels.

Taux de distribution sur Valeur de Marché

Pour identifier le rendement, il faut s'intéresser à son taux de distribution appelé TDVM. Ce taux est calculé en divisant le dividende annuel avec le prix de souscription au premier janvier de cette même année. Il ne faut jamais se contenter du dernier rendement annuel pour juger de la performance d'une SCPI. De plus, il peut fluctuer à la hausse comme à la baisse. En effet, en 2019, le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) moyen s'élevait à 4,40% selon les chiffres de l'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier). Il est à noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Patrimoine de la SCPI

Une SCPI peut investir dans différents secteurs de l'immobilier, en fonction de sa stratégie (comme par exemple les bureaux, les commerces, le tourisme, la santé). Une SCPI diversifiée sur plusieurs classes d'actifs a plus de chances de résister aux retournements de marché. Cependant, une SCPI spécialisée sur un secteur ou un type d'investissement en particulier peut tout à fait délivrer de bons rendements aux porteurs de parts. La diversification du patrimoine concerne également sa zone géographique mais aussi le nombre de biens détenus par la SCPI. La qualité des locataires constitue par ailleurs un élément important pour assurer une pérennité des baux commerciaux. Il est conseillé de surveiller la part que représente le plus gros locataire ou les 10 premiers locataires dans le portefeuille.

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Le taux d'occupation financier (TOF)

Pour savoir si les immeubles d'une SCPI sont loués, il faut s'intéresser au TOF. Cet indicateur mesure la performance locative de la SCPI. Ce taux est établi en confrontant le montant des loyers réellement perçus par le gérant et ceux qu'il pourrait encaisser si tout le patrimoine de la SCPI était loué. En général, seules les SCPI les plus récentes avec relativement peu d'immeubles sous gestion affichent un TOF de 100%. Lorsque le TOF est inférieur à 100%, cela reflète la vacance locative ou les franchises de loyer consenties par la société de gestion. Comme les indicateurs de performance, il faut étudier l'évolution du TOF au fil des années afin de savoir si la vacance locative est structurelle ou ponctuelle. On estime en général qu'un bon TOF se situe au-dessus de 90%.

Taux de rentabilité interne (TRI)

Le TRI, « Taux de Rendement Interne », mesure la performance globale de la SCPI sur plusieurs années (5, 10, 15, 20 ans) en prenant en compte les revenus versés mais aussi la croissance du prix de la part. Quand la SCPI existe depuis plusieurs années, cela devient un critère important même s'il ne faut jamais oublier que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Capitalisation de la SCPI

Le niveau de capitalisation d'une SCPI l'informe sur sa taille. Plus la capitalisation est élevée, plus le patrimoine immobilier de la société est étendu. Cela ne signifie pas qu'il faut écarter d'emblée les SCPI plus petites : il peut s'agir d'une nouvelle société, dont le patrimoine est en cours de constitution. Il faut alors s'intéresser à la stratégie et l'historique de la société de gestion si elle gère d'autres SCPI. Pour en savoir plus sur la SCPI, Sicavonline vous invite à télécharger son guide gratuit sur la SCPI.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur). Les revenus qui vous seront éventuellement versés dépendent des conditions de location des immeubles. De plus, ni le capital investi, ni l'objectif de rentabilité ne sont garantis. Nous vous invitons à lire attentivement les documents d'informations des produits proposés.

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