Comment bien investir dans une SCPI ? Sicavonline

Par : Elodie

19 mai 2021

Comme pour tout placement, investir dans une SCPI nécessite une réflexion préalable sur ses objectifs à plus ou moins long terme et sa situation patrimoniale et financière sans oublier son profil de risque. Il est également essentiel de comprendre dans quoi vous investissez. Ne pas faire l'impasse sur ces questionnements préserve de bien des désagréments.

Bien définir ses besoins avant d'investir dans une SCPI

Investir dans une SCPI ne s'improvise pas. L'investisseur doit prendre le temps de s'interroger sur ses desiderata et les moyens financiers pour les atteindre en répondant à quelques questions clefs : quel est mon objectif patrimonial ? Quel est mon horizon d'investissement ? Quelle est ma situation familiale et professionnelle actuelle ? Quelle est mon évolution (professionnelle, financière) la plus prévisible ? Quel est mon profil fiscal ? Quel est mon profil de risque ? Il est également indispensable de faire un examen de sa situation financière et de la composition de son patrimoine. Cet exercice d'introspection permettra de vérifier qu'un investissement dans une SCPI est adapté ou non à sa situation. Sous réserve de garder en tête qu'un achat de parts de SCPI n'est autre qu'un investissement indirect dans l'immobilier.

Il se conçoit par conséquent sur le long terme, et ce à double titre ! D'une part, parce qu'il est recommandé de conserver ses parts pendant une certaine durée et, d'autre part, pour profiter de l'évolution du marché immobilier, où les cycles sont longs et nécessite du temps.

Trouver les informations nécessaires pour choisir une SCPI

Lorsque l'épargnant opte pour l'investissement immobilier indirect par le biais d'une SCPI, il doit déterminer le(s) type(s) de SCPI qui corresponde(nt) à son profil. Ce choix doit être raisonné et documenté.

Il existe deux types de SCPI. Les plus répandues sont les SCPI d'entreprises qui investissent par exemple dans des bureaux, commerces, centres commerciaux, entrepôts. Certaines sont spécialisées et vont concentrer leurs investissements sur un secteur d'activité en particulier (tel que la Santé ou l'Education) tandis que d'autres vont miser sur une diversification de leur patrimoine.

Il est important de prendre connaissance de tous les documents d'information de la SCPI mis à la disposition des investisseurs (documents d'information clés, Notice d'informations et statuts de la SCPI, rapports annuels, bulletins d'information trimestriels, etc.…) mais également de consulter les sites internet des sociétés de gestion des SCPI et les articles de presse spécialisées afin de choisir la SCPI adaptée à ses besoins.

La localisation des biens d'une SCPI tout comme leur qualité doivent également être scrutés car ce sont deux éléments essentiels de la performance potentielle d'une SCPI.

L'épargnant pourra ainsi fonder sa sélection sur des critères objectifs tels que le taux de distribution (TDVM équivalent au dividende distribué à l'investisseur), le taux de rentabilité interne (TRI), le taux d'occupation financier (TOF), ou bien encore la composition et la répartition du patrimoine.

Dans cette quête d'informations et d'explications, l'investisseur peut également s'appuyer sur l'expertise de professionnels (conseiller en gestion de patrimoine, banquier, assureur...) afin d'y voir plus clair.

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Décider du montant à investir en SCPI

Le ticket d'entrée abordable et flexible peut être considéré comme l'un des atouts majeurs des parts de SCPI. Contrairement à un bien immobilier acheté en direct, l'investissement dans des parts de SCPI permet de ne débourser que quelques centaines ou milliers d'euros. L'épargnant peut ainsi adapter le montant de son investissement à ses ressources et son patrimoine.

Etudier les modes de financement et de détention adéquat

En fonction de sa situation patrimoniale et de ses objectifs, l'investisseur devra choisir le mode de financement et de détention appropriés pour l'achat de parts de SCPI.

En savoir plus sur les modes de financement des SCPI

En savoir plus sur les modes de détention des SCPI

L'investissement en SCPI peut également se faire via la souscription d'une assurance-vie. Un mode de détention de plus en plus populaire qui peut présenter des avantages notamment fiscaux et bénéficie d'une liquidité plus importante en cas de rachat contrairement à une détention en direct.

En effet, la SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre par rapport aux actifs financiers. Les modalités de retrait des parts de la SCPI sont liées à l'existence ou non d'une contrepartie, la Société de Gestion de Portefeuille (SGP) ne garantissant pas la liquidité des parts.

Comprendre la performance ou rentabilité d'une SCPI

La performance globale d'une SCPI ne se mesure pas uniquement par le rendement issu des potentiels revenus locatifs distribués mais inclut aussi la valorisation des parts. Si bien que la rentabilité de l'investissement dans des parts de SCPI ne peut se calculer qu'à la revente des parts.

La performance globale d'une SCPI s'apprécie grâce au TRI (Taux de Rentabilité Interne) ou Taux de Rendement Interne d'une SCPI, un indicateur précis permettant de mesurer la rentabilité d'une SCPI sur une période passée généralement 5,10,15 voire 20 ans. Le TRI d'une SCPI a pour fonction principale d'aider l'investisseur à comparer plusieurs SCPI et prend en compte à la fois :

Les revenus distribués sur la période considérée.
L'évolution de la valeur de la part, c'est-à-dire la différence entre le prix d'acquisition de la première année considérée et la valeur de retrait (pour les SCPI à capital variable) ou le prix d'exécution (pour les SCPI à capital fixe);

Par exemple, un TRI sur 15 ans prend en compte les éventuelles fortes variations de la valeur des parts liées à l'évolution du marché immobilier.

Bien que le TRI d'une SCPI demeure un indicateur clé de sa performance, il doit être utilisé en toute connaissance de cause, et surtout couplé à d'autres indicateurs tels que le taux de rendement global, le taux d'occupation des locaux, la répartition du patrimoine, etc... Il ne faut également pas oublier que le TRI est un indicateur des performances passées et ne présage en rien celles à venir.

Le taux de distribution d'une SCPI

Le taux de distribution ou plus exactement le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) d'une SCPI est l'indicateur de référence de la rentabilité d'une SCPI. Il correspond au dividende annuel brut avant impôt versé au titre de l'année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix moyen de la part sur l'ensemble de l'année n.

Cet indicateur est désormais la norme utilisée par toutes les SCPI. Cependant les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les revenus qui vous seront éventuellement versés dépendent des conditions de location des immeubles, ils ne sont donc pas garantis.

L'évolution de la valorisation des parts d'une SCPI

A l'instar d'un investissement immobilier classique, s'ajoute aux revenus engrangés, la possibilité de dégager une plus-value lors de la revente de ses parts.

Evidemment, comme pour un appartement, une maison, des locaux commerciaux et plus largement tout bien immobilier, le capital investi n'est pas garanti. Il n'est pas exclu qu'au moment de la vente de parts de SCPI, leur valeur de revente soit inférieure à leur valeur d'acquisition.

Au moment où le détenteur de parts de SCPI décide de s'en séparer, l'évolution de la valeur des parts de la SCPI a un effet sur la rentabilité de l'investissement. Si les parts sont revendus à un prix supérieur au prix d'achat, le gain viendra s'ajouter aux revenus perçus pendant la durée de détention des parts de SCPI.

Sicavonline a mis à votre disposition un guide sur la SCPI à télécharger.

Il est rappelé que les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur). De plus, ni le capital investi, ni l'objectif de rentabilité ne sont garantis.

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