Quels sont les différents modes de détention de parts de SCPI ?

Par : Elodie

19 mai 2021

Acquérir des parts démembrées de SCPI présente des atouts et des inconvénients mais offre des solutions adaptées aux objectifs des investisseurs.

L'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI s'adresse à des investisseurs ne cherchant pas de revenus. complémentaires immédiat mais désirant se constituer un patrimoine ou des compléments de revenus différés dans le temps.

SCPI et démembrement : une méthode d'investissement souple et pertinente

Acquérir des parts démembrées de SCPI présente des atouts et des inconvénients mais offre des solutions adaptées aux objectifs des investisseurs.
Acheter des parts de SCPI en démembrement est l'un des modes d'acquisition de parts de SCPI. Cela consiste à séparer l'usufruit et la nue-propriété de la pleine propriété :

L'usufruit appartient à l'usufruitier qui est en droit de percevoir les loyers de l'investissement en SCPI.
La nue-propriété appartient au nu-propriétaire qui est le seul véritable propriétaire des parts de SCPI.

Il existe deux types de démembrement :

Temporaire : le démembrement est fixé à l'avance généralement pour 5 ou 10 ans ; et
Viager : le démembrement prend fin avec le décès de l'usufruitier.

Quel est l'intérêt d'acheter des parts SCPI démembrées ?

Pourquoi seulement acheter la nue-propriété ou l'usufruit de parts SCPI ? Se contenter d'être nu-propriétaire ou usufruitier de parts SCPI permet d'alléger le coût de l'investissement et de répondre à des objectifs particuliers.

- Acheter la nue-propriété de parts SCPI : une économie à l'entrée

Lorsqu'un épargnant décide d'acheter la nue-propriété des parts de SCPI pour une durée déterminée, il ne pourra prétendre aux potentiels revenus générés par la SCPI qu'au terme de la période fixée au moment de l'achat. En contrepartie il achètera la nue-propriété de ses parts de SCPI avec une décote. Au terme de cette période, le démembrement prend fin et l'épargnant recouvre la pleine propriété de ses parts de SCPI.

- L'achat de SCPI en nue-propriété : pour qui ?

L'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI s'adresse à des investisseurs ne cherchant pas de revenus complémentaires immédiat mais désirant se constituer un patrimoine ou des compléments de revenus différés dans le temps.

- Détenir la nue-propriété de parts de SCPI, une idée à creuser

Disposer de la seule nue-propriété de parts de SCPI répond aux besoins d'une catégorie bien particulière d'investisseurs. Aux avantages fiscaux est également lié un outil de préparation à la retraite.

Pendant toute la période où l'investisseur n'est que nu-propriétaire des parts de SCPI, les revenus générés par la SCPI sont distribués à l'usufruitier et ne viennent pas, de ce fait, alourdir l'imposition de l'investisseur nu-propriétaire n'a pas à déclarer la valeur des parts démembrées à l'IFI . Cette dispense exceptionnelle accordée par le Code général des impôts (CGI) découle d'une règle qui veut que l'usufruitier soit le seul et unique redevable de l'IFI sur la pleine valeur des parts.

- Nue-propriété & SCPI : un instrument de préparation de la retraite

Comme décrit précédemment, le nu-propriétaire des parts de SCPI ne perçoit pas les potentiels revenus générés par la SCPI durant la durée du démembrement. C'est pourquoi les personnes actives fortement imposées, désirant disposer de potentiels revenus complémentaires au moment de la retraite, peuvent faire coïncider le terme du démembrement de la SCPI avec la fin de leur activité professionnelle. Devenus jeunes retraités, ils complèteront leur pension de retraite perçue avec les potentiels revenus générés par la SCPI dont ils détiendront désormais la pleine propriété. De surcroit, l'acheteur aura bénéficié d'une décote à l'achat en fonction du barème défini sur la base de la durée du démembrement entre l'usufruit et la nue-propriété. Il pourra également si les parts ont pris de la valeur les revendre afin de profiter du gain obtenu. Evidemment, la valorisation des parts de la SCPI n'est pas garantie, elles peuvent même perdre de la valeur. En cas de plus-value, il faut savoir que du point de vue fiscal, le gain est déterminé en soustrayant du prix de vente non pas la valeur d'achat décotée mais la valeur en pleine propriété, ce qui permet de réduire la base imposable de l'éventuelle plus-value obtenue. Il est à noter qu'au-delà de 6 ans de détention, les plus-values immobilières bénéficient d'un abattement au même titre que les plus-values réalisées sur la vente d'un bien immobilier détenu en direct.

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SCPI et usufruit : une autre manière d'investir

Acquérir temporairement l'usufruit de SCPI : pour qui ?

L'achat de l'usufruit de parts de SCPI peut convenir à un individu en quête de revenus, non redevables de l'IFI et faiblement imposées à l'impôt sur le revenu. Ce mode d'acquisition peut également convenir à des personnes morales soumises à l'impôts sur les sociétés (IS), l'usufruit est détenu par la société qui va percevoir les potentiels loyers de la SCPI imposés à un taux attractif. Pour la société, détenir seulement l'usufruit de parts de SCPI présente un autre avantage majeur. Le droit d'usufruit est en effet amortissable d'un point de vue comptable, ce qui n'est pas le cas d'un achat en pleine propriété où l'amortissement comptable n'est pas permis. L'enjeu est loin d'être anodin : l'amortissement comptable viendra en effet diminuer son bénéfice taxable.

La durée de ce démembrement temporaire est fixée à l'achat et déterminera la répartition du prix de la part entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. En achetant l'usufruit des parts de SCPI à prix réduit, l'usufruitier dispose uniquement du droit de percevoir les potentiels revenus générés par la SCPI pendant une période prédéfinie. En contrepartie, au terme du démembrement, l'usufruitier perd tous ses droits sur les parts de la SCPI. En compensation, l'usufruitier achète ses parts de SCPI démembrées avec une décote significative. Chaque société de gestion fixe ses propres clés de répartition entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Une répartition qui s'appuie sur le calcul économique de l'usufruit par opposition au barème viager de l'usufruit. On observe généralement pour un démembrement de 5 ans, une valeur de l'usufruit autour de 20 % et de 35 % pour une durée de 10 ans.

Que se passe-t-il en cas de décès de l'usufruitier ?

En principe, l'usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété. Pour préserver ses héritiers, l'usufruitier des parts doit impérativement s'assurer qu'une clause du contrat de démembrement stipule qu'il est expressément convenu que l'usufruit, en cas de décès de son détenteur, se poursuivra au profit de ses ayants droit jusqu'au terme prévu du contrat.

Limites du démembrement de SCPI :

Le nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant toute la période du démembrement.
Le capital n'est pas garanti. La valeur des parts des SCPI peut évoluer à la hausse comme à la baisse, comme pour tous les investissements immobiliers
Les revenus versés à l'usufruitier ne sont pas garantis.

SCPI : démembrement & donation

La donation par démembrement de SCPI est un moyen de protéger ses proches (notamment ses enfants) mais également une stratégie patrimoniale de plus en plus courante. Le démembrement de parts SCPI peut se faire par convention. Mais il peut aussi se faire par succession : c'est ce que nous allons expliquer ci-dessous.
Les droits d'usufruit et de nue-propriété vont être partagés entre les enfants et leurs parents pendant une durée déterminée ou jusqu'au décès des parents. La pratique la plus courante consiste à transmettre la nue-propriété des parts de SCPI aux enfants et les parents conservent l'usufruit, ce qui leur permet de percevoir les revenus des parts de SCPI.
A l'issue de cette durée (démembrement temporaire) ou au décès des parents (démembrement viager), les enfants nu-propriétaire retrouvent la pleine propriété des parts. En terme de fiscalité, si les parents appliquent les abattements pour les donations des parents en faveur de leur enfant, la fiscalité est faible voire nulle.

- Préparer la transmission de son patrimoine avec le démembrement de parts de SCPI

L'un des atouts du démembrement est de permettre d'organiser la transmission de son patrimoine. Notamment couplé à une donation, le démembrement se révèle un outil de transmission intergénérationnelle particulièrement efficace. Le détenteur de parts de SCPI peut décider de donner la seule nue-propriété de ces parts à ses enfants afin d'en conserver l'usufruit. Le choix de cette donation de la nue-propriété permet aux parents de continuer à percevoir les revenus, mais ne peuvent plus vendre ces parts à leur guise, sauf à le prévoir dans le contrat de démembrement ou à obtenir le consentement des nu-propriétaire. Dans ce cas de figure, l'usufruit n'a pas de terme fixe, il est ici viager. Il s'éteindra au décès du ou des usufruitiers. A cette date, les enfants seront pleinement propriétaires sans avoir à verser de droits de succession au fisc.

Très protectrice envers les parents, qui conservent la maîtrise de leur placement, la donation avec réserve d'usufruit permet aux enfants de réaliser une économie d'impôt substantielle au moment de la succession de leurs ascendants. De surcroit, la donation de la seule nue-propriété permet au moment de la donation de réduire la base imposable soumise au droits de mutation.

A cela deux raisons. Tout d'abord, cette base d'imposition est réduite par le jeu d'un abattement de 100 000 euros applicable aux transferts de richesses entre parent et enfant. Ensuite la décote applicable sur la valeur de la nue-propriété permet également d'abaisser la base d'imposition. Dans le cadre d'une donation démembrée, le fisc applique un barème d'évaluation de l'usufruit établi sur la base de l'espérance de vie de l'usufruitier donateur. Si ce dernier a moins de 51 ans, la valeur de la nue-propriété oscille entre 10 % et 40 %. Plus l'âge de l'usufruitier est avancé, plus la nue-propriété s'avère coûteuse. Lorsque l'usufruitier a entre 51 ans et moins de 71 ans, la part de l'usufruit et celle de la nue-propriété sont équivalentes. Ensuite, la proportion s'inverse.

Barême de l'usufruit viager

(source Code pénal des impôts, article 669)

Age de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit (%)	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 révolus	90%	10%
Moins de 31 révolus	80%	20%
Moins de 41 révolus	70%	30%
Moins de 51 révolus	60%	40%
Moins de 61 révolus	50%	50%
Moins de 71 révolus	40%	60%
Moins de 81 révolus	30%	70%
Moins de 91 révolus	20%	80%
Plus de 91 révolus	10%	90%

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Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur). Les revenus qui vous seront éventuellement versés dépendent des conditions de location des immeubles. De plus, ni le capital investi, ni l'objectif de rentabilité ne sont garantis. Nous vous invitons à lire attentivement les documents d'informations des produits proposés.

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