SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable ?

Par : Elodie

31 janvier 2022

Les critères de distinction et donc de sélection des SCPI ne se limitent pas à la composition de leur patrimoine ou encore aux potentiels rendements (étant précisé que les performances passées ne préjugent pas des performances futures). Certaines caractéristiques juridiques vont avoir une influence directe sur le mode de fonctionnement de la SCPI, en particulier sur les modalités d’achat et de revente des parts.
L’une de ces caractéristiques a trait au capital de la SCPI. Une SPCI peut ainsi choisir entre un capital fixe ou un capital variable. Ce choix sera alors inscrit dans ses statuts, correspondant à l’acte constitutif de la société.

SCPI à capital variable ou à capital fixe : quelles différences ?

Avant de souscrire au capital d’une SCPI, il est primordial de se renseigner sur la SCPI convoitée et notamment de regarder dans ses statuts la forme du capital social : est-ce que la SCPI est à capital fixe ou à capital variable. La distinction revêt une certaine importance. Il convient en effet pour un investisseur d’appréhender les tenants et les aboutissants de l’une et l’autre de ces catégories car les répercussions sur son investissement peuvent être notables.

Une SCPI à capital fixe, c'est quoi ?

Une SCPI à capital fixe est une SCPI dont la souscription au capital est fermée en dehors d’éventuelles périodes d’augmentation de capital.

Pourquoi les SCPI à capital fixe sont-elles parfois fermées à la souscription ?

Les statuts d'une SCPI - acte constitutif d'une société fixant les règles de son fonctionnement fixent un capital maximum. Une fois ce niveau de capitalisation atteint, la SCPI est définitivement fermée à la souscription. Entre temps, la SCPI peut contourner cette limite en procédant à des augmentations de capital. Il convient alors de faire une demande de souscription auprès de la société de gestion Le prix dépend de l’offre et de la demande : il existe ainsi un carnet d’ordres (d’achat et de vente) comme pour un placement en bourse.

Marché secondaire ou gré à gré : comment vendre ou acheter des parts de SCPI à capital fixe

Achat de parts de SCPI à capital fixe : vous devez soit attendre que la SCPI crée de nouvelles parts, soit acquérir des parts auprès d’un associé de la SCPI qui souhaite les céder.
Vente de parts de SCPI à capital fixe : il est possible de vendre ses parts en adressant un ordre de vente à la société de gestion ou à un intermédiaire financier. Pour que la vente puisse avoir lieu, il faut attendre qu’un acquéreur souhaite acheter les parts. Le prix de vente va varier au gré de l’offre et de la demande.

Risques d’une SCPI à capital fixe

Le premier risque concerne le manque de transparence quant à la valeur réelle de la part, à la fois lors de l’achat et de la revente. Chaque transaction de SCPI à capital fixe se réalise via la confrontation entre acheteur et vendeur à un instant donné. Il peut donc arriver que les parts soient vendues à un prix inférieur ou à un prix supérieur au prix réel du marché. Contrairement aux SCPI à capital variable, tout le monde n’achètera pas au même prix une part de SCPI à capital fixe.
Le second risque réside dans la faible liquidité de ce type de SCPI. Il faut en effet attendre qu’un acheteur soit intéressé pour pouvoir revendre ses parts de SCPI à capital fixe. L’investisseur peut donc selon les cas, avoir un délai d’attente plus ou moins long. Il est donc à retenir que le délai de revente est généralement plus long que lors de la revente d’une SCPI à capital variable.

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SCPI à capital variable, c'est quoi ?

Les SCPI à capital variable peuvent accueillir de nouveaux associés à tout moment. Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, il est ainsi possible de souscrire des parts directement auprès de la société de gestion au prix d’émission.
La variabilité du capital de la SCPI est cependant encadrée. Un capital plancher et un capital plafond sont toujours mentionnés dans les statuts d'une SCPI à capital variable. Lorsque le capital maximum est atteint, la SCPI est fermée à la souscription. Les associés réunis en assemblée générale peuvent éventuellement décider d’augmenter ce plafond.

Entrer et sortir d'une SCPI à capital variable, c'est plus facile sur le papier…

La variabilité du capital est censée faciliter la souscription de parts de SCPI et le retrait des associés. Or c’est la société de gestion qui définit la valeur des parts à l’achat comme à la revente en fonction des actifs de la SCPI. Le prix d’échange, unique, ne dépend donc pas de l’offre et de la demande

…mais pas toujours très aisé en réalité

Il faut néanmoins rester prudent. L'apparente liquidité des SCPI à capital variable face aux SCPI à capital fixe est quelque peu trompeuse. Dans un contexte de hausse des prix immobiliers, la SCPI à capital variable peut être amenée à augmenter son capital pour satisfaire les nombreuses demandes émanant des épargnants. Les sommes collectées doivent être investies alors même que les prix des biens sont élevés.
A l'inverse, en période de repli des prix immobiliers, les porteurs de parts ont tendance à vouloir les céder. La SCPI ne sera pas forcément en mesure de faire face aux nombreuses demandes de retraits, si en contrepartie elles ne sont pas couvertes par des achats. Faute de liquidité, la SCPI pourra alors être contrainte de brader des biens pour rembourser les vendeurs de parts. Pour limiter la perte de liquidité des parts de SCPI à capital variable rencontrée en période de crise immobilière, un dispositif de fonds de réserve peut être mis en place. Dans l'hypothèse où de nombreux porteurs cherchent à céder leur part en même temps alors que les acheteurs se font rares, la SCPI peut être amenée à constituer un fonds de réserve sur lesquels vont s'opérer les retraits en suspens. La variabilité du capital est suspendue lorsque 10 % des parts de la SCPI ne trouvent pas preneur pendant un délai de 12 mois. Basée sur la valeur intrinsèque des biens détenus par la SCPI, la volatilité du prix des SCPI à capital variable est à court terme inférieure à celle des SCPI à capital fixe pour lesquelles le prix est déterminé en fonction de l'offre et de la demande comme celui du cours des actions cotées en bourse.

Le choix d’investir dans une SCPI à capital fixe ou dans une SCPI à capital variable est évidemment soumis aux objectifs de l’épargnant. La variation du prix des parts dans le temps diffère en fonction des SCPI. Les SCPI à capital fixe sont considérées comme moins liquides et plus spéculatives que celles à capital variable et peuvent en fin de compte intéresser certains types d’investisseurs bien précis.

Risques d’une SCPI à capital variable

Le prix est fixé par la société de gestion, puis est validé par une assemblée générale. Il est donc connu à l’avance. Ce prix dépend de la valeur fixée par des experts indépendants qui sont sous le contrôle de l’AMF et vont déterminer la valeur vénale de chaque actif immobilier. C’est la somme de toutes ces valeurs additionnée aux liquidités et aux réserves qui donnent la valeur de reconstitution (valeur qui correspond au montant qu’il faudrait pour racheter l’ensemble de la SCPI, tous frais compris).
Le risque principal serait un blocage total du marché. Dès lors, il serait impossible de revendre les parts

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur). Les revenus qui vous seront éventuellement versés dépendent des conditions de location des immeubles. De plus, ni le capital investi, ni l'objectif de rentabilité ne sont garantis. Nous vous invitons à lire attentivement les documents d'informations des produits proposés.

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