Quelle SCPI choisir selon votre profil ?

SCPI à crédit, pour profiter de l’effet de levier du crédit

L'achat de parts de SCPI à crédit permet aux personnes de se constituer un patrimoine immobilier en utilisant leur épargne de manière optimale. Passer par le crédit permet à l’investisseur de bénéficier de l’effet de levier du crédit, c’est-à-dire la différence entre le taux d’intérêt du crédit et le taux de rendement potentiel de la SCPI.

Cet effet de levier financier est renforcé par ailleurs, par l'effet de levier fiscal, les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers du contribuable.

Cependant, l'investissement en SCPI d'entreprise à crédit présente certains risques, tels que :

• Le risque que les revenus générés par les parts ne couvrent pas entièrement les échéances du prêt. En cas de défaut de remboursement, les parts peuvent être vendues, entraînant une perte de capital pour l'épargnant.
• En cas de vente des parts de la SCPI à un prix inférieur à leur valeur d'achat, l'investisseur peut être tenu de compenser la différence entre le capital restant dû et le produit de la vente des parts.

L’achat de parts de SCPI à crédit, pour qui ?

L'achat de parts de SCPI à crédit est adapté aux particuliers en activité professionnelle souhaitant se constituer un patrimoine immobilier varié en utilisant leur capacité d'emprunt et leur effort d'épargne pour se constituer un capital immobilier.

La nue-propriété de parts de SCPI, pour les investisseurs visant le long terme ?

La nue-propriété appartient au nu-propriétaire qui est le seul véritable propriétaire des parts de SCPI.

Cependant, lorsqu'un épargnant investit dans la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée déterminée, il ne pourra prétendre aux revenus générés par la SCPI qu'à l'issue de la période fixée au moment de l'achat. Ainsi, durant une période prédéfinie, il ne perçoit aucun revenu de la SCPI. Il bénéficie cependant d’une décote du prix des parts.

Pour qui l'investissement en nue-propriété de SCPI est-il adapté ?

L'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI s'adresse à des particuliers ne cherchant pas de revenus complémentaires immédiat mais désirant se constituer un patrimoine ou des compléments de revenus différés dans le temps.

Elle est particulièrement recommandée aux investisseurs fortement imposés.

La SCPI fiscale : idéal pour les épargnants fortement imposés ?

Cette SCPI ouvre droit, sous conditions, à des avantages fiscaux tels que la réduction d'impôt sur le revenu ou la déduction des travaux sur les revenus fonciers (pour la SCPI fiscale de déficit foncier). Toutefois, l'investissement est bloqué pendant une durée minimale qui peut varier entre 8 voire même 18 ans (notamment pour les SCPI Pinel).

La SCPI fiscale présente également des inconvénients. La plus-value est calculée au moment de la liquidation de la SCPI, notamment pour les dispositifs de déficit foncier Malraux et Monuments Historiques. Les frais de souscription et de gestion sont élevés, notamment sur le dispositif Pinel dont la durée de détention des parts se situent entre 15 et 18 ans.

De plus, la revente est difficile car il n'y a pas de marché secondaire, ce qui entraîne une décote conséquente en cas de sortie anticipée.

Pour quels profils est adaptée la SCPI fiscale ?

Ce type de SCPI est recommandé pour les investisseurs ayant une tranche d'imposition élevée ou possédant déjà un patrimoine immobilier.

Les parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie, pour qui ?

L'achat de parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie revient à acheter des unités de compte en immobilier. La fiscalité avantageuse de l'assurance vie permet à la compagnie d'assurance de prendre en charge la liquidité des parts de SCPI.

Par ailleurs, les supports immobiliers sont susceptibles de dégager un rendement supérieur à celui du traditionnel fonds en euros, tout en offrant une volatilité plus faible à court terme.

Toutefois, les frais d'entrée sur ces unités de compte sont souvent plus élevés.

Informations non contractuelles à caractère publicitaire, mai 2023.