Quelle SCPI choisir selon votre profil ?

Photo d'une balance avec une tirelire et un pourcentage de rendement - visuel principal article SCPI selon son profil - AndreyPopov - Getty Images

Le profil d'un particulier, client non professionnel, souhaitant investir dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dépend de plusieurs facteurs, notamment de ses objectifs patrimoniaux, de sa situation personnelle, de son profil de risque, de sa capacité d'épargne et de son horizon de placement.

Au comptant, à crédit, en nue-propriété, via une assurance vie, il existe une multitude d’options d’investissement que Sicavonline va vous décrypter.

 

SCPI au comptant, pour les épargnants peu imposés ?

L'achat de parts de SCPI au comptant permet de générer des revenus complémentaires potentiels.

Cependant, chaque année, les revenus fonciers générés par les parts de SCPI sont imposés à la tranche marginale d'imposition du contribuable et sont également soumis à des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Aussi, pour réduire l'impact fiscal (en cas d’investissement dans une SCPI fiscale), cette solution est plus avantageuse si le contribuable n'est pas ou peu imposé et ne possède pas ou peu de biens immobiliers locatifs, évitant ainsi l'augmentation des revenus fonciers.

SCPI au comptant, pour quel profil d'investisseur ?

Cette méthode de souscription convient aux individus disposant d'une épargne suffisante, souhaitant accéder à l'immobilier locatif ou à des personnes qui souhaitent percevoir un potentiel revenu complémentaire. En effet, ce mode d’acquisition implique de régler la totalité de l’investissement, lors de la souscription des parts de SCPI.

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Exemple d'un investisseur

Nom : Philippe

Âge : 55 ans

Profession : chef d'entreprise

Revenu : 100 000 euros par an

Situation familiale : marié, deux enfants

Motivation et objectifs : Philippe cherche à diversifier son patrimoine en investissant indirectement dans l'immobilier locatif, afin de préparer sa retraite.

Il dispose d'un capital important à investir et souhaite maximiser le rendement de cet investissement.

Philippe souhaite donc investir dans des SCPI pour générer des revenus complémentaires à moyen/long terme. Il est prêt à investir une somme importante au comptant.

Il est rappelé que les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs.

SCPI à crédit, pour profiter de l’effet de levier du crédit

L'achat de parts de SCPI à crédit permet aux personnes de se constituer un patrimoine immobilier en utilisant leur épargne de manière optimale. Passer par le crédit permet à l’investisseur de bénéficier de l’effet de levier du crédit, c’est-à-dire la différence entre le taux d’intérêt du crédit et le taux de rendement potentiel de la SCPI.

Cet effet de levier financier est renforcé par ailleurs, par l'effet de levier fiscal, les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers du contribuable.

Cependant, l'investissement en SCPI d'entreprise à crédit présente certains risques, tels que :

  • Le risque que les revenus générés par les parts ne couvrent pas entièrement les échéances du prêt. En cas de défaut de remboursement, les parts peuvent être vendues, entraînant une perte de capital pour l'épargnant.
  • En cas de vente des parts de la SCPI à un prix inférieur à leur valeur d'achat, l'investisseur peut être tenu de compenser la différence entre le capital restant dû et le produit de la vente des parts.

 

L’achat de parts de SCPI à crédit, pour qui ?

L'achat de parts de SCPI à crédit est adapté aux particuliers en activité professionnelle souhaitant se constituer un patrimoine immobilier varié en utilisant leur capacité d'emprunt et leur effort d'épargne pour se constituer un capital immobilier.

Exemple d'un investisseur

Nom : Marie

Âge : 35 ans

Profession : cadre en entreprise

Revenu : 50 000 euros par an

Situation familiale : mariée, deux enfants

Motivation et objectifs : Marie souhaite se constituer un patrimoine en investissant indirectement dans l'immobilier locatif, mais ne souhaite pas se lancer dans l'achat d'un bien immobilier seule, à cause des contraintes liées à la gestion locative. Par ailleurs, elle ne dispose que de 20 000 € de capital de départ.

Marie souhaite donc investir dans des SCPI à crédit pour financer cet investissement, afin de bénéficier d'un effet de levier et maximiser son rendement.

Il est rappelé que les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs.

La nue-propriété de parts de SCPI, pour les investisseurs visant le long terme ?

La nue-propriété appartient au nu-propriétaire qui est le seul véritable propriétaire des parts de SCPI.

Cependant, lorsqu'un épargnant investit dans la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée déterminée, il ne pourra prétendre aux revenus générés par la SCPI qu'à l'issue de la période fixée au moment de l'achat. Ainsi, durant une période prédéfinie, il ne perçoit aucun revenu de la SCPI. Il bénéficie cependant d’une décote du prix des parts.

Pour qui l'investissement en nue-propriété de SCPI est-il adapté ?

L'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI s'adresse à des particuliers ne cherchant pas de revenus complémentaires immédiat mais désirant se constituer un patrimoine ou des compléments de revenus différés dans le temps.

Elle est particulièrement recommandée aux investisseurs fortement imposés.

Exemple d'un investisseur

Nom : Simon

Âge : 40 ans

Profession : avocat

Revenu : 70 000 euros par an

Situation familiale : marié, pas d'enfants

Motivation et objectifs : propriétaire avec sa compagne d’un appartement, il souhaite investir indirectement dans l'immobilier locatif. Particulièrement attentif aux aspects fiscaux de cet investissement, il cherche à bénéficier des avantages fiscaux de la nue-propriété.

Il est rappelé que les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs.

La SCPI fiscale : idéal pour les épargnants fortement imposés ?

Cette SCPI ouvre droit, sous conditions, à des avantages fiscaux tels que la réduction d'impôt sur le revenu ou la déduction des travaux sur les revenus fonciers (pour la SCPI fiscale de déficit foncier). Toutefois, l'investissement est bloqué pendant une durée minimale qui peut varier entre 8 voire même 18 ans (notamment pour les SCPI Pinel).

La SCPI fiscale présente également des inconvénients. La plus-value est calculée au moment de la liquidation de la SCPI, notamment pour les dispositifs de déficit foncier Malraux et Monuments Historiques. Les frais de souscription et de gestion sont élevés, notamment sur le dispositif Pinel dont la durée de détention des parts se situent entre 15 et 18 ans.

De plus, la revente est difficile car il n'y a pas de marché secondaire, ce qui entraîne une décote conséquente en cas de sortie anticipée.

Pour quels profils est adaptée la SCPI fiscale ?

Ce type de SCPI est recommandé pour les investisseurs ayant une tranche d'imposition élevée ou possédant déjà un patrimoine immobilier.

Exemple d'un investisseur

Nom : Jean-Pierre

Âge : 50 ans

Profession : cadre supérieur

Revenu : 120 000 euros par an

Situation familiale : marié, deux enfants

Motivation et objectifs : Jean-Pierre est déjà propriétaire d’un appartement et d’une résidence secondaire.

Jean-Pierre cherche à investir dans l'immobilier locatif pour réduire ses impôts, tout en préparant sa retraite et en générant des revenus complémentaires. Il est prêt à investir dans des SCPI fiscales pour bénéficier des avantages fiscaux liés à ce type de placement.

Il est rappelé que les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs.

Les parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie, pour qui ?

L'achat de parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie revient à acheter des unités de compte en immobilier. La fiscalité avantageuse de l'assurance vie permet à la compagnie d'assurance de prendre en charge la liquidité des parts de SCPI.

Par ailleurs, les supports immobiliers sont susceptibles de dégager un rendement supérieur à celui du traditionnel fonds en euros, tout en offrant une volatilité plus faible à court terme.

Toutefois, les frais d'entrée sur ces unités de compte sont souvent plus élevés.

Exemple d'un investisseur

Nom : Camille

Âge : 35 ans

Profession : chef de projet

Revenu : 50 000 euros par an

Situation familiale : en couple, pas d'enfants

Motivation et objectifs : valoriser son capital en investissant dans l'immobilier locatif via une assurance vie, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse et d’une diversification de son portefeuille.

Il est rappelé que les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs.

Informations non contractuelles à caractère publicitaire, mai 2023.

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