Comment vendre ses parts de SCPI ?

Par : Elodie

19 mai 2021

Le délai de revente de parts de SCPI peut être plus ou moins long car c’est un placement peu liquide. Néanmoins, la revente des parts de SCPI est généralement plus rapide que la revente d'une maison ou d'un appartement, sous réserve de trouver un acheteur rapidement.
La revente de parts de SCPI diffère selon que l’on soit en présence d’une SCPI à capital fixe ou d’une SCPI à capital variable.

Comment revendre des parts de SCPI à capital fixe ?

Les parts de SCPI à capital fixe se revendent sur le marché secondaire ou de gré à gré. Le vendeur s'adresse alors à la société de gestion qui gère la SCPI afin de se procurer un formulaire de vente sur lequel vendeur devra indiquer le prix de vente choisi et le nombre de parts cédées. Certaines sociétés de gestion les mettent à disposition sur leur site internet. En pratique, la société de gestion tient un carnet d’ordres de vente et d’achat qu’elle confronte périodiquement, généralement tous les mois, afin de satisfaire les demandes. Dès lors que la transaction se réalise, on parle alors de prix d’exécution.
Si l’attente est trop longue et à condition que les statuts ne l'interdisent pas voire même le prévoient, le revendeur de parts de SCPI sera autorisé à céder ses parts de SCPI auprès d'un acheteur identifié, il s’agit du marché dit de « gré à gré ». Cette cession de parts devra être notifiée à la société de gestion. Les statuts de la SCPI peuvent également prévoir un agrément délivré par la société de gestion avant l'opération de revente.
La vente de parts de SCPI entraîne pour l’acheteur de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire, le paiement de droits d'enregistrement au Trésor Public de 5 %.

Comment revendre des parts de SCPI à capital variable ?

Lorsque la vente des parts concerne une SCPI à capital variable, les plus répandues actuellement, le vendeur transmet un ordre de retrait par courrier recommandé avec accusé de réception à la société de gestion. L’acceptation de cette demande de retrait va dépendre de l’existence d’un investisseur souhaitant souscrire à la place du vendeur (la société de gestion peut elle-même racheter les parts à l’investisseur afin d’assurer la liquidité). Le prix de vente n’est cependant pas librement fixé par le revendeur mais par la société de gestion. Ce prix est connu à l’avance et correspond au prix de la part à la date de la demande diminué des frais de souscription, c’est ce qu’on appelle la valeur de retrait. Le délai moyen de vente de parts de SCPI à capital variable observé est de trois semaines environ mais il peut être supérieur sans que la responsabilité de la société de gestion ne puisse être engagée.

S’il n’existe pas d’acheteurs, certaines sociétés de gestion peuvent si elles ne disposent pas de trésorerie suffisante, créer un fonds de remboursement. Ce fonds de remboursement permet le rachat des parts dans les meilleurs délais mais le recours à ce type de fonds entraine une décote comprise entre 10% et 15% de la valeur de retrait. Les statuts de certaines SCPI à capital variable ne prévoient pas la constitution d'un fonds de remboursement et ne prennent en compte les demandes de retraits qu'en contrepartie d'une souscription correspondante. L'assemblée générale des associés peut, sur proposition de la société de gestion, mettre en place un marché secondaire comme pour les SCPI à capital fixe. En dernier recours, une vente de gré à gré peut également être envisagée.

La taxation à la revente des parts de SCPI

Lorsque la revente de parts de SCPI entraîne une plus-value immobilière, elle sera taxée au même titre et selon les mêmes modalités qu'une résidence secondaire ou un logement donné en location c’est-à-dire au titre de la plus-value immobilière.

Plus-value immobilière revente des parts SCPI

La plus-value nette, après prise en compte des abattements, est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, et soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%.

Calcul de la surtaxe des plus-values immobilières

Les plus-values excédant 50 000 € sont en outre assujetties à une taxe spécifique depuis le 1erjanvier 2013.

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Peut-on envisager une donation de ses parts de SCPI ?

A l'instar d'un appartement ou d'une maison, les parts de SCPI peuvent faire l'objet d'une donation. L’objectif de cette donation est de permettre au donateur de transmettre une partie de son capital de son vivant à ses héritiers en bénéficiant des possibles abattements fiscaux.

Les parts de SCPI, tout comme un appartement ou une maison, peuvent faire l'objet d'une donation. La transmission à titre gratuit peut alors être réalisée en pleine propriété ou en démembrement de propriété. A ce jour, chaque parent peut donner à un enfant jusqu'à 100.000 euros tous les quinze ans. Dans le même esprit, un grand-parent peut donner, tous les 15 ans, 31 865 euros de parts de SCPI à un petit-enfant. Pour des donations d’un montant supérieur à ce plafond, les droits de donation progressifs s’appliquent.

Donation de parts de SCPI pour financer les études de ses enfants

Donner l'usufruit de parts de SCPI à l'un de ses enfants lui permet de bénéficier de potentiels revenus et le parent reste nu-propriétaire. Cela permet d’offrir un soutien financier à ses enfants qui poursuivent leurs études. La donation d’usufruit peut être permanente ou temporaire, les parents peuvent à la fin des études de leur enfant récupérer l’usufruit.

Donation de parts de SCPI pour préparer sa succession

A l'inverse, les parents peuvent transmettre la nue-propriété de parts de SCPI à leurs enfants. Ils conservent alors les potentiels revenus dégagés par la SCPI tout en préparant leur succession. Au moment de leur décès, l'usufruit s'éteindra et rejoindra automatiquement la nue-propriété. Les enfants deviennent alors pleinement propriétaires des parts données sans payer de droits de succession, sauf si le décès intervient dans les trois mois suivant la donation.
Au-delà des abattements, les donations entrainent le paiement de droits.

Que deviennent les parts de SCPI en cas de décès de l’investisseur ?

Comme d'autres placements financiers et immobiliers, les parts de SCPI font partie intégrante de l’actif successoral. Les héritiers peuvent par la suite décider de vendre ou de conserver les parts.
Des éventuels droits de succession pourront s’appliquer en fonction de la valeur du patrimoine du défunt. Il est par ailleurs possible, en cas de conservation des parts, que la société de gestion facture des frais administratifs liés au transfert de propriété.
Certaines parts de SCPI sont assorties d’un avantage fiscal, SCPI Pinel par exemple, lié à une durée minimale de détention des parts. Si le décès a lieu avant l’expiration de ce délai, la réduction fiscale obtenue n’est pas remise en cause. Pour en savoir toujours plus sur la SCPI, Sicavonline a conçu le guide SCPI à télécharger gratuitement.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur). Les revenus qui vous seront éventuellement versés dépendent des conditions de location des immeubles. De plus, ni le capital investi, ni l'objectif de rentabilité ne sont garantis. Nous vous invitons à lire attentivement les documents d'informations des produits proposés.

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