Les SCPI de déficit foncier, des SCPI fiscales non soumises au plafonnement global des niches fiscales
L'avantage fiscal des SCPI de déficit foncier est d'autant plus intéressant qu'il n'est pas pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. L'investisseur en SCPI de déficit foncier peut donc consacrer le montant du plafonnement à d'autres dispositifs de défiscalisation tels que l'investissement dans une PME ou encore l'emploi d'une aide à domicile.
Pourquoi ce régime particulier pour les SCPI de déficit foncier ? Alors que les SCPI Malraux s'appuient sur des dispositifs dérogatoires et sont à ce titre soumises à de nombreuses contraintes légales, les SCPI de déficit foncier suivent le régime fiscal de droit commun des revenus fonciers : le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Par conséquent, si elles produisent un avantage fiscal, elles ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales
SCPI de déficit foncier : une diminution du revenu global imposable
Tout propriétaire qui loue le sait, les loyers issus de la location de logement par des particuliers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, après soustraction des charges déductibles (dépenses de réparation ou d'entretien, dépenses d'amélioration, frais de gestion, primes d'assurances, intérêts d'emprunt...).
Si la détermination du revenu foncier (recettes - charges) fait apparaître un résultat négatif, c'est-à-dire un déficit foncier, celui-ci doit en principe être retranché sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La loi permet aussi d'imputer partiellement le déficit foncier, résultant de certaines dépenses, sur le revenu global de l'année où le déficit foncier est généré.
Le déficit foncier (hors les intérêts d'emprunt) est donc imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros. Lorsqu'il fait usage de cette disposition, le détenteur de parts doit les conserver au moins 3 ans à partir de l'année d'imputation du déficit sur le revenu global. Lorsque le déficit foncier dépasse les 10.700 euros le reliquat est déductible des revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes.
SCPI de déficit foncier : comment ça marche ?
Les SCPI de déficit foncier permettent aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux.
La SCPI achète des logements nécessitant des travaux de réparation ou d'amélioration, notamment pour les mettre aux normes actuelles de construction. La SCPI s'efforce d'acquérir des logements bien situés. Ce choix permet de réduire le risque de vacance locative et de forte dépréciation du patrimoine.
En investissant dans une SCPI de déficit foncier, le porteur de parts profite du régime fiscal du déficit foncier puisque la SCPI est fiscalement transparente (NDLR : quand une société est dite fiscalement transparente, ce sont les associés de la société qui se retrouvent imposables et non la société). Le porteur de parts va alors pouvoir imputer une partie des travaux engagés par la société de gestion de ses revenus fonciers issus d'autres biens immobiliers ou de parts de SCPI qu’il détient, et dans la limite de 10.700 euros sur son revenu global. Il pourra également déduire des revenus fonciers les intérêts d'emprunt, s'il achète ses parts de SCPI à crédit.
C'est un des autres avantages des parts SCPI, elles peuvent être achetées à crédit contrairement à la plupart des autres placements financiers. Pour profiter au mieux de cet investissement, il est recommandé de conserver ses parts sur le long terme et même, si possible, jusqu'à l'échéance de la SCPI soit environ deux décennies.
Cet investissement présente une durée minimum de blocage et un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis.
Achat de parts de SCPI de déficit foncier à crédit : le double effet fiscal et financier
De plus, il est possible de souscrire des parts de SCPI à crédit, les intérêts d'emprunt seront alors déductibles des revenus fonciers existants et/ou à venir. Autre avantage et non des moindres : cette opportunité fiscale ne se fait pas au détriment de la qualité des investissements réalisés par la SCPI. Les SCPI déficit foncier veillent tout particulièrement à la qualité de leur parc immobilier. Elles achètent des logements anciens à rénover dans des quartiers géographiquement bien situés.
Cependant, le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus potentiels provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.
Il existe un risque pris par l’associé dans l’hypothèse où le produit de la vente des parts et les dividendes seraient insuffisants pour rembourser en totalité le crédit.
En cas de défaillance au défaut de remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital.
En cas de vente des parts de la SCPI à un prix décoté, l’associé devra compenser la l’éventuelle différence éventuelle existant entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de ses parts.
Avertissements
La déduction d’impôts dépend des produits choisis, des dispositions fiscales en vigueur, susceptibles d’évolution, et du respect de certains conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation. Nous vous invitons à lire les notices d’informations des produits proposés.
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