01
Procéder à des travaux d’amélioration et parfois à des travaux d’agrandissement et de reconstruction
SCPI
Sicavonline vous propose une offre de SCPI d’entreprise et de SCPI fiscale.
En 2022, les SCPI ont collecté 10,20 milliards €, un volume en augmentation de 38,4 % par rapport à l’année 2021.
(Source ASPIM - Association française des Sociétés de Placement Immobilier – février 2023)
Comprendre la SCPI en 2 minutes
Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), vous permet d’investir indirectement dans des biens immobiliers. Le patrimoine est géré par une société de gestion moyennant le paiement de frais.
Vidéo réalisée par Amundi Immobilier
CATEGORIE : SCPI ENTREPRISE
TYPE : COMMERCE
SCPI spécialisée dans les commerces de proximité proposant des activités de loisirs et alimentaires
SOCIETE DE GESTION : ALTIXIA REIM
Montant minimum de souscription
2 030 €
Taux de distribution (1) 2022
5.34 %
Taux d'occupation financier au 31/12/2022
?
Ce taux correspond au montant des loyers ou indemnités réellement perçus par la société de gestion, divisés par les loyers que la société de gestion pourrait encaisser si tout le patrimoine immobilier de la SCPI était loué.
93,3 %
CATEGORIE : SCPI ENTREPRISE
TYPE : BUREAU
SCPI investissant principalement dans des immeubles de bureaux en Allemagne
SOCIETE DE GESTION : ADVENIS REIM
Montant minimum de souscription
1030 €
Taux de distribution (1) 2022
4.37 % (net de fiscalité allemande)
Taux d'occupation financier au 31/12/2022
?
Ce taux correspond au montant des loyers ou indemnités réellement perçus par la société de gestion, divisés par les loyers que la société de gestion pourrait encaisser si tout le patrimoine immobilier de la SCPI était loué.
94,53 %
CATEGORIE : SCPI ENTREPRISE
TYPE : DIVERSIFIÉE
SCPI composée d'actifs de taille intermédiaire pour un parc immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif
SOCIETE DE GESTION : ATLAND VOISIN
Montant minimum de souscription
2 080 €
Taux de distribution (1) 2022
5.28 %
Taux d'occupation financier au 31/12/2022
?
Ce taux correspond au montant des loyers ou indemnités réellement perçus par la société de gestion, divisés par les loyers que la société de gestion pourrait encaisser si tout le patrimoine immobilier de la SCPI était loué.
95,86 %
CATEGORIE : SCPI ENTREPRISE
TYPE : BUREAU
SCPI investissant dans des actifs immobiliers du Grand Paris
SOCIETE DE GESTION : LA FRANÇAISE AM
Montant minimum de souscription
310 €
Taux de distribution (1) 2022
4.53 %
Taux d'occupation financier au 31/12/2022
?
Ce taux correspond au montant des loyers ou indemnités réellement perçus par la société de gestion, divisés par les loyers que la société de gestion pourrait encaisser si tout le patrimoine immobilier de la SCPI était loué.
95,4 %
CATEGORIE : SCPI ENTREPRISE
TYPE : DIVERSIFIÉE
SCPI dont le patrimoine est composé de locaux d'activités et entrepôts situés en France
SOCIETE DE GESTION : LA FRANÇAISE AM
Montant minimum de souscription
203 €
5.33 %
Taux d'occupation financier au 31/12/2022
?
Ce taux correspond au montant des loyers ou indemnités réellement perçus par la société de gestion, divisés par les loyers que la société de gestion pourrait encaisser si tout le patrimoine immobilier de la SCPI était loué.
97 %
CATEGORIE : SCPI ENTREPRISE
TYPE : BUREAU
SCPI investissant principalement dans des immeubles de bureaux franciliens.
SOCIETE DE GESTION : PRIMONIAL REIM
Montant minimum de souscription
2 080€
Taux de distribution (1) 2022
4,21%
Taux d'occupation financier au 31/12/2022
?
Ce taux correspond au montant des loyers ou indemnités réellement perçus par la société de gestion, divisés par les loyers que la société de gestion pourrait encaisser si tout le patrimoine immobilier de la SCPI était loué.
89,0 %
CATEGORIE : SCPI ENTREPRISE
TYPE : BUREAU
SCPI investissant principalement dans des immeubles de bureaux. La 1ère SCPI du marché en capitalisation de 3,7 Mds, dans sa catégorie SCPI de bureaux (Source société de gestion, juin 2021)
SOCIETE DE GESTION : AMUNDI IMMOBILIER
Montant minimum de souscription
237€
3,64 %
Taux d'occupation financier au 31/12/2022
?
Ce taux correspond au montant des loyers ou indemnités réellement perçus par la société de gestion, divisés par les loyers que la société de gestion pourrait encaisser si tout le patrimoine immobilier de la SCPI était loué.
89,89 %
CATEGORIE : SCPI ENTREPRISE
TYPE : SPÉCIALISÉE
SCPI investissant dans les secteurs de la Santé et l'Education
SOCIETE DE GESTION : PRIMONIAL REIM
Montant minimum de souscription
2 030€
4,50 %
Taux d'occupation financier au 31/12/2022
?
Ce taux correspond au montant des loyers ou indemnités réellement perçus par la société de gestion, divisés par les loyers que la société de gestion pourrait encaisser si tout le patrimoine immobilier de la SCPI était loué.
97,1 %
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
(1) Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est non garanti et correspond au dividende annuel brut au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées), rapporté au prix de part acquéreur moyen de l’année n. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Avertissement
Les revenus qui vous seront éventuellement versés dépendent des conditions de location des immeubles. De plus, ni le capital investi, ni l'objectif de rentabilité ne sont garantis. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques (absence de rendement ou perte de valeur).
La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre par rapport aux actifs financiers. Les modalités de retrait des parts de la SCPI sont liées à l'existence ou non d'une contrepartie, la Société de Gestion de Portefeuille (SGP) ne garantissant pas la liquidité des parts. En cas de souscription de parts en démembrement, les possibilités de retrait ou de cession des parts sont limitées, voire inexistantes. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et de ses objectifs afin de choisir la ou les SCPI qui lui correspondent.
Nous vous invitons à lire attentivement les documents d'informations des produits proposés.
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SCPI : DES OBJECTIFS VARIÉS
SCPI D'ENTREPRISE
Les investissements des SCPI d’entreprise s’effectuent essentiellement dans des locaux d’entreprises, de bureaux, d’entrepôts, des locaux commerciaux ou bien encore résidences hôtelières et seniors… Leur objectif principal est la distribution de revenus réguliers aux associés.
SCPI FISCALES
Les SCPI fiscales sont des SCPI d’habitation qui détiennent un patrimoine d’immeubles à usage d’habitation. Ces biens immobiliers s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux qui permettent aux épargnants de bénéficier d’économies d’impôt, sous réserve de conserver leurs parts pendant une durée minimale à la signature du bail par la société de gestion.
SCPI À CAPITAL FIXE OU VARIABLE ?
SCPI À CAPITAL FIXE
Les statuts d’une SCPI à capital fixe déterminent un capital plafond. Afin d’atteindre ce capital, la SCPI procèdera à des augmentations de capital successives.
Entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond est atteint, le capital demeurera fixe. Par conséquent, pour investir dans des parts de SCPI, le souscripteur doit attendre que la SCPI crée de nouvelles parts, ou acquérir des parts auprès d’un détenteur qui souhaite les céder.
Inversement, si un souscripteur souhaite se retirer de la SCPI, il doit trouver des acheteurs, de façon à ce que le capital ne soit pas modifié.
SCPI À CAPITAL VARIABLE
Pour les SCPI à capital variable, le capital peut varier à tout moment, on parle de « fonds ouvert ». Les SCPI à capital variable bénéficient d’avantages appréciables :
- La SCPI peut accepter de nouveaux investisseurs à tout moment.
- La société s’engage dans certaines limites à reprendre les parts des associés qui souhaiteraient récupérer leur épargne. Cependant, la société ne garantit pas la revente des parts. Au terme d’un certain délai, si les parts ne sont pas vendues, la vente est annulée et le capital de la SCPI sera diminué d’autant.
Quelle est la fiscalité des SCPI ?
Les SCPI relèvent du régime fiscal prévu à l’article 8 du Code général des impôts, ce qui signifie que les SCPI ne sont pas soumises à l’impôts sur les sociétés mais que les associés le sont personnellement, à hauteur de leurs parts dans le résultat fiscal de la société.
Le régime de taxation dépend
- De la nature du revenu (loyer, produits financiers, plus-values)
- De la qualité du produit de l'associé (personne morale et physique)
- Du lieu de résidence de l'associé
Pendant la détention des parts
Les revenus issus des produits locatifs
Le revenu imposable déterminé par la société de gestion est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Le régime du micro foncier
S'applique aux associés dont les revenus bruts sont inférieurs à 15 000€. Dans ce cas, le revenu brut foncier est déclaré sur la déclaration 2042 après un abattement forfaitaire de 30% représentatif de l'ensemble des charges engagées pour l'acquisitions des revenus fonciers.
Régime du réel
S'applique dans le cas où le régime foncier n'est pas applicable ou lorsque le contribuable a opté pour le régime du réel. Le contribuable peut, dans ce cas, déduire les intérêts des prêts et les frais liés à ces derniers contractés pour l'acquisition des parts de la SCPI.
Le résultat net foncier global est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le revenu locatif est également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Revenus financiers
Se compose des revenus issus des participations dans les OPCI et des placements de trésoreries. Ces revenus sont imposables par le biais PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) au taux de 12,8% ou sur option au TMI ainsi qu'aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2%.
A la revente de vos parts
Impôt sur les plus-values immobilières
En cas de vente d'un immeuble par la SCPI, les porteurs de parts sont redevables de l'impôt sur les plus-values. La société de gestion détermine la plus-values imposable et la liste des associés qui détiennent des parts au jour de la vente. Ces informations sont communiquées au notaire en charge de la vente.
Les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19% augmenté des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
A NOTER
PLUS-VALUES
Le traitement fiscal des plus-values des parts de SCPI suit le régime général des plus-values immobilières soit 19% sur base imposables dégressive selon la durée de détention.
Les plus-values sont exonérées au bout de 22 années de détention selon le barème d'abattements suivants :
- 6% pour chaque année de détention au-dessus de la 5e et au dessus de la 21e année.
- 4% pour la 22e année de détention.
Les prélèvement sociaux (17,2%) sont totalement exonérés après 30 années de détention. Au-dessous de cette durée, l'abattement est le suivant :
- 1,65% pour chaque année de détention à partir de la 6e année et jusqu'à la 21e année.
- 1,60% pour la 22e année de détention.
- 9% pour chaque année au-delà de la 22e année jusqu'à la 30e année.
Les dispositions fiscales en vigueur sont susceptibles d’être modifiées quelque soit la législation du pays d’investissement. Chaque associé doit analyser son projet d’investissement en fonction de sa propre situation fiscale et de son taux d’imposition. Attention : le revenu imposable pouvant augmenter, certains avantages fiscaux peuvent être perdus ou la tranche d’imposition peut évoluer.
Fiscalité à septembre 2021
Comment est gérée une SCPI ?
Droits de porteur de parts de SCPI
Les porteurs de parts de SCPI, également dénommés associés disposent des droits suivants :
- Droit aux bénéfices et droit de propriété :
En tant qu’investisseurs, les associés d’une SCPI perçoivent les revenus issus des loyers, proportionnellement à l’investissement qu’ils ont réalisé. En investissant dans une SCPI, l’associé devient propriétaire de parts.
- Droit à l’information :
Ce droit commence avant même la souscription de parts de SCPI par une remise des documents de souscription (note d’information, statuts etc.). Au cours de la vie de la SCPI, la société de gestion doit continuer à informer le porteur de parts via des bulletins trimestriels. Ce document indique les éléments d’informations statistiques (patrimoine de la SCPI, gestion locative, marché des parts…). Elle doit également lui remettre un rapport de gestion annuel lors de la clôture de l’exercice. Ce document contient les rapports du commissaire aux comptes et du Conseil de Surveillance, le rapport de gestion, les comptes complets de l’exercice et les résolutions soumises au vote des associés.
- Droit de vote :
Au moins une fois par an, l’associé doit être convié à l’assemblée générale au cours de laquelle les associés ou leurs représentants procèdent au vote sur les thèmes concernant la vie de la SCPI. L’assemblée approuve les comptes, décide du montant des emprunts que la SCPI peut contracter, choisit les membres du conseil de surveillance.
La convocation d’une assemblée générale est réalisée par la société de gestion. Toutefois, un ou plusieurs investisseurs peuvent également le faire s’ils représentent au minimum 10 % du capital social. Les documents nécessaires leur sont envoyés 15 jours avant la réunion, en fonction de l’intérêt de la convocation (rapports de gestion, formulaires de vote, documents financiers…).
Les frais de SCPI
Comme pour tout placement financier, l’achat et la détention de parts de SCPI entrainent des frais qui, du fait de la spécificité de l’investissement en immobilier, sont plus élevés que ceux d’un fonds investi en titres financiers.
Ci dessous, les principaux frais :
01
Commissions de souscription
calculés sur le prix de la part (entre 3% TTC et 12% TTC) et intégrés au prix de souscription.
02
Frais de gestion
(annuels ou trimestriels) destinés à rémunérer la société de gestion, ils sont calculés sur les revenus de la SCPI (entre 8 % TTC et 18 % TTC).
03
Frais de cession
calculés sur le montant de la transaction, auxquels s’ajoutent des droits d’enregistrement dans le cas des SCPI à capital fixe sur le marché secondaire (5 % du prix d’exécution en général).
Ces frais sont fréquemment payés par l’acquéreur.
Documents légaux
Le DIC (Document d’Informations Clés)
Le DIC renseigne le client sur les objectifs de gestion, les caractéristiques produits, la composition, les coûts & charges liés au produit et le ratio risque/rendement sous forme d’indicateurs.
La note d’information et statuts de la SCPI
Elle renseigne les futurs associés sur les fondateurs de la SCPI, les conditions d’achat et de vente des parts et plus généralement, tous les aspects du fonctionnement de la SCPI, son orientation, l’ensemble de la tarification et les facteurs de risques. La note d’informations est visée par l’AMF.
Le rapport annuel
Chaque année, la société de gestion publie un rapport annuel. Ce rapport reprend les principaux événements intervenus dans la gestion de la SCPI et ses prévisions d’évolution, présente les textes de résolutions soumises à l’assemblée générale et reproduit les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières. Sont joints également à ce rapport de la société de gestion, le rapport du commissaire aux comptes et le rapport du conseil de surveillance.
Le bulletin d’information trimestriel ou semestriel
La société de gestion communique aux associés un bulletin d’information reprenant les informations relatives à la SCPI durant le trimestre écoulé telles que la capitalisation, le nombre d’associés, le marché des parts, les taux d’occupation, la distribution et plus généralement tous les événements, notamment de gestion immobilière, intervenus au cours du trimestre.
Comment acheter et vendre des parts de SCPI ?
Souscription et achat des parts
Un particulier peut souscrire :
- sur le marché primaire : lors de la création de la société et à chaque augmentation de capital.
- sur le marché secondaire : en rachetant les parts d’un associé qui veut vendre. Il s’agit d’une transaction de gré à gré.
En principe, le prix de souscription est composé du nominal et d’une prime d’émission, qui permet :
- l’amortissement des frais de constitution, des frais de recherche et d’acquisition du patrimoine immobilier et comprend la commission de souscription
- de tenir compte de la valorisation des immeubles détenus par la SCPI afin de respecter l’équité entre les nouveaux et anciens souscripteurs.
La prime d’émission est égale à la différence entre le prix de souscription et la valeur nominale de la part (prix d’émission de la part de la SCPI au moment de sa création).
Exemple
Entre la création d’une SCPI en 2011 et l’augmentation de capital réalisée en 2021, les immeubles détenus par la société se sont valorisés tandis que la valeur nominale des parts de la SCPI n’a pas varié.
La prime d’émission va ainsi permettre de tenir compte de la valeur des biens immobiliers.
Pour tenir compte de l’appréciation des biens immobiliers détenus par la SCPI, le prix nominal de la part qui ne peut pas être modifié, est assorti de la prime d’émission. L’adaptation de la valeur des parts de la SCPI depuis sa création se fait par le jeu de la prime d’émission. Ce boni assure l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés de la SCPI.
En principe, à chaque nouvelle augmentation de capital de SCPI, la prime d’émission est plus élevée que lors de l’augmentation de capital précédente. La prime d’émission permet de neutraliser la plus-value existante sur les anciennes parts et d’éviter une dilution de cette plus-value sur les nouveaux porteurs de parts. En revanche, elle est sans effet sur les nouvelles parts souscrites et ne pénalise en aucun cas les nouveaux souscripteurs
Valorisation des parts d'une SCPI
Valeur vénale d’un immeuble
La valeur vénale d’un immeuble est évaluée par expertise indépendante. « La valeur vénale d’un immeuble locatif pour une SCPI est le prix présumé qu’accepterait de donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où se trouve cet immeuble. » (Art. 3-1 – Arrêté du 26 avril 1995).
Valeur de réalisation d’une SCPI
La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société. C’est notamment cette valeur qui est à reporter dans la restitution de la situation patrimoniale (déclaration de patrimoine).
Valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à sa valeur de réalisation augmentée de l’estimation des frais générés par une éventuelle reconstitution de son patrimoine. La valeur de reconstitution d’une part est la valeur de reconstitution de la SCPI ramenée à une part.
Valeur de retrait
La valeur de retrait correspond à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.
Modalités de retrait et de cession
Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, vous pouvez revendre vos parts en adressant un ordre de vente à la société de gestion ou à votre intermédiaire financier. Pour que la vente puisse s’effectuer, il faut attendre qu’un acquéreur se manifeste. Le prix de vente des parts va varier au gré de l’offre et de la demande.
Les prix, ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix, figurent sur un registre (carnet d’ordres tenu au siège de la société de gestion). Ces informations sont rendues publiques. Vous avez également la possibilité de trouver par vous-même un acquéreur avec qui vous fixerez directement le prix des parts.
Dans le cas d’une SCPI à capital variable, vous devez faire une demande de retrait de vos parts auprès de la société de gestion. L’acceptation de votre demande va dépendre de l’existence d’un investisseur souhaitant souscrire à votre place. Le prix de vente des parts est fixé par la société de gestion. S’il n’existe pas d’acheteur, les parts peuvent quand même être rachetées par la société de gestion si elle a créé un fonds de remboursement prévu à cet effet.
Informations non contractuelles à caractères publicitaire. Septembre 2021.
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