SCPI à capital fixe ou à capital variable : une info capitale !
Avant de souscrire au capital d’une SCPI, il est primordial de se renseigner sur la SCPI convoitée ...
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Quelles sont les différentes SCPI fiscales ?
SCPI Pinel
Ce dispositif fiscal s’adresse aux investisseurs qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu. L’avantage fiscal est accordé dans la limite d’un plafond annuel de 300 000 €. Une autre condition primordiale est la durée de détention des parts puisque l’investisseur se doit de garder ses parts de SCPI pour une durée de 6,9 ou 12 ans afin de bénéficier de cet avantage fiscal. En outre, les logements de la SCPI doivent respecter des plafonds de loyers et être loués à des locataires qui respectent les plafonds de ressources. Il s’avère que les SCPI Loi Pinel sont également soumises au principe de zone Loi Pinel qui détermine ainsi la zone dans laquelle les biens immobiliers seront construits.
SCPI de déficit foncier
Le déficit foncier permet aux investisseurs de déduire sous conditions le montant des travaux/réparations (dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration ou d’agrandissement) engagés par la société de gestion sur des biens immobiliers précédemment acquis des autres revenus fonciers sans aucun plafonnement et selon le cas, de leur revenu global net imposable à hauteur de 10 700 € par foyer fiscal. La part excédentaire, elle, est reportable sur 10 ans. La déduction d’impôt n’est pas soumise au plafond des niches fiscales de 10 000 €.
Un investissement dans une SCPI Déficit Foncier peut donc compléter une opération d’optimisation fiscale et s’adresse plus particulièrement à des personnes qui se situent dans les tranches d’imposition hautes (30, 41, 45 %) et qui perçoivent par ailleurs des revenus fonciers.
Cet investissement vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie d’une durée minimum de blocage et d’un risque de perte en capital.
Exemple SCPI Déficit Foncier pour un contribuable imposé au TMI (taux marginal d’imposition) de 41%
Il souscrit 7 parts d’une SCPI : → 4 300 € de nominal → 5 000 € de prix de souscription
Le calcul suivant repose sur l’hypothèse d’une déduction par le contribuable de 100% du montant des travaux engagés par la SCPI.
Montant de la souscription
35 000 €
Frais de collecte
3 850 €
Montant de la souscription nette des frais de collecte
31 150 €
Prix d'acquisition du foncier
15 575 €
Montant des travaux de restauration immobilière et des frais des fonctionnements acquis à la SCPI
15 575 €
Economie d'impôt en € (TMI 41% + CSG/CRDS 17,2%)
9 064 €
Proportion du gain fiscal par rapport au montant de la souscription brute
25,9 %
Bon à savoir - TMI de 45% : il est à noter que le gain fiscal pour un contribuable imposé à une TMI de 45% sera supérieur ( 623 € de gain supplémentaire selon l’exemple).
LES CONTRIBUABLES N’AYANT PAS DE REVENUS FONCIERS
ne feront, pour leur part, pas l’économie l’année de la souscription des prélèvements sociaux les grevant au taux de 17,2% et ne bénéficieront que de l’imputation du déficit généré sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € (soit 4 387 € de gain fiscal pour un contribuable imposé à une TMI de 41%), l’excédent ne pouvant s’imputer que sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes (soit un déficit foncier reportable de 4 875 € selon l’exemple, pouvant générer une économie supplémentaire de 2 837 € permettant un gain global de 7 224 €).
PENDANT LA PÉRIODE DE LOCATION DES BIENS
Les revenus locatifs perçus sont imposés. Dans l’hypothèse où le taux de travaux serait largement supérieur à 50 %, l’économie d’impôt sera supérieure lors de la souscription, en corollaire à la sortie la plus-value sera plus importante.
Simulation non contractuelle. Fiscalité à juillet 2021, susceptible d’évoluer.
Source Advenis REIM.
SCPI Malraux
30% de réduction d’impôt sur la quote-part de l’investissement affectée aux travaux.
L’objectif principal de la loi Malraux est de restaurer les immeubles situés soit dans un site patrimonial remarquable, soit dans un quartier ancien dégradé, soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et la restauration doit être déclarée d’utilité publique.
Ouvrent droit à la réduction d’impôt, les souscriptions de parts de SCPI dont au moins 65% au minimum servent exclusivement à financer des dépenses publiques telles que mentionnées ci-dessus et 30% au minimum servent à l’acquisition d’immeubles éligibles. Les dépenses ouvrant droit à cette réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 € pendant 4 ans.
Le taux de réduction d’impôt est de
- 30 % du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable, soit dans un quartier ancien dégradé, soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
- 22 % du montant investi dans les autres cas.
Cet investissement vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal en contrepartie d’une durée minimale de détention des parts.
SCPI Monuments Historiques
Déduction sur le revenu imposable de 100% des travaux de restauration.
L’objet de ces SCPI est d’acquérir des immeubles classés « Monuments Historiques » ou inscrits à l’inventaire Supplément des Monuments Historiques. L’investisseur qui achète des parts de cette SCPI, peut déduire la quotepart de travaux de rénovation réalisés sur les biens acquis par la SCPI de son revenu global, sans limitation comme c’est le cas pour l’imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux, ni application des régimes de plafonnement des niches fiscales. C’est une solution de défiscalisation intéressante pour les contribuables ayant des tranches d’imposition élevées (41% ou 45%).
L’avantage fiscal est définitivement acquis pour le souscripteur de parts à condition de s’engager à conserver ses parts environ 15 années pour le dispositif Monuments Historiques.
Au moment de la liquidation des SCPI Déficit foncier, Malraux ou Monuments Historiques :
Lors de l’achat de parts de SCPI, la quote-part du montant total affecté à la réalisation des travaux diminue d’autant le montant réellement alloué à l’acquisition du bien.
Plus le montant des travaux est important, plus la réduction d’impôt est importante au moment de la souscription, et plus la plus-value calculée sera conséquente à la liquidation de la SCPI.
Ainsi, même en cas de perte sur la revente des immeubles à l’échéance, un impôt sur la plus-value pourra être prélevé sur le prix de la cession des immeubles.
Fiscalité à juillet 2021, susceptible d’évoluer.
Information non contractuelle à caractère publicitaire – Septembre 2021.
AVERTISSEMENT
La déduction fiscale ou la réduction d'impôt du dispositif fiscal est proposée en contrepartie d'une durée minimum de détention et d'un risque de perte en capital. Elle dépend des produits choisis, des dispositions fiscales en vigueur, susceptibles d'évolution, et du respect de certaines conditions. Chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir la fiscalité pour unique motivation. Par ailleurs, la rentabilité n'est pas garanti. Nous vous invitons à lire attentivement les DICI des produits proposés.
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